全球樓市都在發(fā)出危機(jī)信號(hào)。
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)數(shù)據(jù)顯示，2018年美國(guó)全年房屋銷量下降3.1%至534萬(wàn)套，為2015年以來(lái)的最低水平。此外，12月房屋銷售亦跌至三年來(lái)的最低水平，房?jī)r(jià)漲幅大幅放緩，表明房屋市場(chǎng)有進(jìn)一步下滑勢(shì)頭。
“明年我還是寧愿做賣家，也不愿意做買家。”美國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Danielle Hale如此說(shuō)道。
此外，澳大利亞、英國(guó)、加拿大等經(jīng)濟(jì)體樓市也走在了疲軟的路上，均呈現(xiàn)放緩跡象，全球樓市都在風(fēng)雨飄搖。
智通財(cái)經(jīng)APP注意到，近日國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介亦掛出一則房屋出售信息，上海浦東老牌的江景豪宅世貿(mào)濱江，突然冒出來(lái)6.7萬(wàn)元的價(jià)格，此價(jià)格可是回到了2014年。
難道真的應(yīng)了那句話，股市都回到2009年，房?jī)r(jià)怎么還能維持在2017年?
國(guó)內(nèi)“樓市涼涼”秒變“心涼涼”
回顧近幾年，目前房產(chǎn)價(jià)格雖然從2017年高點(diǎn)回落了一點(diǎn)，但還是比2015年高得多。
此前，建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立公開表示，“我搞了一輩子金融，現(xiàn)在買房也賺不了錢了，你現(xiàn)在買不就是高位接盤了嗎?”
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的每月房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2018年1-12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格，1-12月平均，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。
2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為29142萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)14.2%，比上年回落1.6個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款16102億元，增長(zhǎng)18.0%，比上年回落31.4個(gè)百分點(diǎn)。
(數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局)
土地購(gòu)置面積與土地成交價(jià)款的漲幅基本一致，說(shuō)明去年出讓土地的平均單價(jià)漲幅并不高。
地價(jià)漲幅不高，也就意味著房?jī)r(jià)難再大漲，這也與住建部提出的穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期相一致，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地更加理性。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的另外一組數(shù)據(jù)，預(yù)示了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，2019年或許會(huì)采取一些促銷手段加速回籠資金，降低資金壓力，因此房?jī)r(jià)有望松動(dòng)回落。
智通財(cái)經(jīng)APP注意到，被稱為九省通衢的武漢，在2018年創(chuàng)下住房成交面積全國(guó)排第二、土地出讓面積全國(guó)第一的同時(shí)，隨著新一線城市帶來(lái)的搶房潮退去后，樓市開始趨于冷靜出現(xiàn)回調(diào)跡象。
貝殼數(shù)據(jù)顯示，1月第2周(1.7-1.13)在貝殼找房武漢站所有庫(kù)存房源中共有1351套房源出現(xiàn)降價(jià)，降價(jià)房源占調(diào)價(jià)房源(漲價(jià)、降價(jià)房源)比重為83%，降價(jià)依然是調(diào)價(jià)主流。其中更是有一套87平米房源報(bào)價(jià)從230萬(wàn)調(diào)至135萬(wàn)，猛降95萬(wàn)，降幅高達(dá)41%。
其實(shí)，不僅是武漢，從鏈家上掛的房源調(diào)價(jià)信息看，大多一二線城市二手房降幅10%-15%的房源也不少。
美國(guó)樓市已“舉步維艱”
在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10年的美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長(zhǎng)，股市屢創(chuàng)新高的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，美國(guó)股市也進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)期，大多數(shù)人認(rèn)為美國(guó)股市歷史上第二長(zhǎng)的牛市即將結(jié)束，與股市牛市一同結(jié)束的還有美國(guó)的房市。
過(guò)去幾個(gè)月，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在下滑，甚至還出現(xiàn)加州和紐約等地大量屋主降價(jià)銷售的顯現(xiàn)。
其實(shí)，去年下半年一系列數(shù)據(jù)就已顯示美國(guó)房地產(chǎn)放緩趨勢(shì)。如美國(guó)6-8月的新屋銷售數(shù)量不佳，7月修正值創(chuàng)一年新低，6月曾出乎市場(chǎng)意料地創(chuàng)八個(gè)月最低;8月新屋房?jī)r(jià)中位值跌至32.02萬(wàn)美元，持平了6月所創(chuàng)的去年2月以來(lái)最低水平;11月住房交易成交筆數(shù)更是大幅下滑7.7%，樓市頹勢(shì)已難以掩藏。
房地產(chǎn)之于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，被比喻為“煤礦里的金絲雀”。鑒于房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟(jì)周期的先行指標(biāo)和信貸周期的“感應(yīng)器”，因此研究房地產(chǎn)拐點(diǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期判斷具有前瞻性意義。
曾準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到2005年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，并終而引發(fā)全面經(jīng)濟(jì)危機(jī)的灰石集團(tuán)首席執(zhí)行官斯塔克近日表示，2019年美國(guó)樓市前景料將“舉步維艱”。
美國(guó)科威地產(chǎn)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家CLARKE的評(píng)價(jià)是：“展望2019年，我們預(yù)計(jì)房屋銷售將下降約2%。這又是增長(zhǎng)幅度略低的一年，因?yàn)樵诿媾R數(shù)年房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)后，購(gòu)房者們繼續(xù)因升高的抵押貸款利率而怨聲四起?！?/p>
據(jù)房地美統(tǒng)計(jì)，2012年至今，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率增加了15%，過(guò)去一年就漲了17%。
值得一提的是，次貸危機(jī)前，美國(guó)住房自有率超過(guò)了60%。十年之后的今天，美國(guó)的住房自有率居然只有50%了。
隨著美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息，市場(chǎng)抵押貸款利率將水漲船高，只會(huì)令本來(lái)尚有買房意愿者開始望而卻步。
瑞銀認(rèn)為，與其他購(gòu)房需求疲軟的時(shí)期相比，目前美國(guó)租金通脹略低于預(yù)期。這種相關(guān)性的變化表明，盡管基本面看似強(qiáng)勁，但對(duì)潛在的家庭需求的基調(diào)仍然溫和。
房市的拐點(diǎn)，中國(guó)股市的低谷
對(duì)于剛剛過(guò)去的2018年，股市慘淡，樓市也在調(diào)控中平穩(wěn)下行，無(wú)論投資股票還是投資房產(chǎn)的人都損失慘重。
2019年已經(jīng)到來(lái)了，整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都發(fā)生了比較大的變化，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也開始發(fā)揮了效力，在新的一年中，買股票將是比買房子更好的選擇。
現(xiàn)在的股票市場(chǎng)是什么樣一個(gè)狀態(tài)呢?
買恒生國(guó)企可以有4.1%的收益率，上證50有3.44%的收益率，10期國(guó)債是3.14%的收益率，然而，買上海、北京的房產(chǎn)，收益率分別是1.82%、1.75%，買深圳的房產(chǎn)收益率更是只有1.69%。作為對(duì)比，余額寶的收益率都有2.7%。
截至1月25日收盤，上證指數(shù)現(xiàn)在是2601點(diǎn)，不到2008年高點(diǎn)的50%。但是對(duì)比10年前，中國(guó)上市公司整體的技術(shù)水平、競(jìng)爭(zhēng)力、盈利能力遠(yuǎn)比2008年高不少。
對(duì)于2019年的投資策略，興業(yè)證券全球首席策略分析師張憶東認(rèn)為，當(dāng)前A股和港股相當(dāng)一批核心資產(chǎn)的低估值已經(jīng)反應(yīng)了經(jīng)濟(jì)降速，2019年大概率不是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而是軟著陸，因此，應(yīng)該關(guān)注政策紅利向哪邊走，從而可能導(dǎo)致某些細(xì)分領(lǐng)域、細(xì)分行業(yè)會(huì)出現(xiàn)盈利逆風(fēng)上揚(yáng)。
隨著中美貿(mào)易摩擦的和解、中國(guó)政策環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)下行壓力的緩解，A股和港股市場(chǎng)在構(gòu)筑底部區(qū)域的過(guò)程中將有更多結(jié)構(gòu)性行情。對(duì)于長(zhǎng)線資金，2019年的每次短期超跌都是長(zhǎng)期買點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士曾表示，2019年是周期覆沒的一年，90后出生的人，改變?nèi)松臅r(shí)間窗口只有兩個(gè)，一個(gè)是2019年，一個(gè)是2043年，兩個(gè)抓住一個(gè)，就可以進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)。當(dāng)遇到這樣的時(shí)間窗口，持有流動(dòng)性高的資產(chǎn)，放棄流動(dòng)性低的資產(chǎn)。
毋庸置疑，站在目前時(shí)間點(diǎn)下，持有中國(guó)的核心資產(chǎn)股票相對(duì)于全世界各地的房產(chǎn)，都是流動(dòng)性、安全系數(shù)更高的資產(chǎn)。（何鈺程）