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讀特客戶端·深圳新聞網(wǎng)2022年2月17日訊（記者 張玲 翁任瑩 實習(xí)生 趙薇 余璐瑤）近日，某明星夫婦被爆料購買豪宅出現(xiàn)“跳單”，隨后兩人通過律師事務(wù)所發(fā)聲明否認(rèn)跳單，并稱爆料人涉嫌造謠誹謗?！疤鴨巍憋L(fēng)波一時成為網(wǎng)絡(luò)熱搜。我們今天詳細(xì)聊聊“跳單”這種行為：法律如何定義“跳單”？當(dāng)出現(xiàn)“跳單”時，法院會如何判定？利益受損方如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
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法律“玲”距離的記者2月16日對深圳市民進(jìn)行的隨機采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人認(rèn)可提供帶看服務(wù)和房源信息的中介應(yīng)獲取相應(yīng)的報酬，“跳單”是不道德的行為。至于“跳單”行為是否違法， 莫衷一是。
本期法律“玲”距離，華商律師事務(wù)所的房產(chǎn)律師周爭鋒，對明星夫婦“跳單”風(fēng)波有自己的詳細(xì)解讀，我們來聽聽他怎么說？
法律“玲”距離：二手房交易過程中，“跳單”到底如何定義？
周爭鋒律師：“跳單”行為亦稱“跳中介”，是指賣方或買方已經(jīng)與中介公司簽署了《預(yù)售確認(rèn)書》、《委托購房合同》、《委托出售合同》，房地產(chǎn)中介機構(gòu)（或中介人員）按照協(xié)議履行了提供房源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買賣一方或者雙方為了規(guī)避支付中介服務(wù)等相關(guān)費用的義務(wù)，跳過中介而自行成交的行為。
《民法典》規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。”
明星夫婦委托律師事務(wù)所在微博上發(fā)出律師聲明，否認(rèn)跳單行為。
圖左為律師事務(wù)所微博頁面截圖，圖右為律師聲明截圖。
法律“玲”距離：律師如何看待明星夫婦被投訴“跳單”，他們的行為到底算不算“跳單”？
周爭鋒律師：兩人的“跳單”風(fēng)波，從現(xiàn)在已知的證據(jù)來看，很難認(rèn)定構(gòu)成“跳單”。如果雙方最后買下的房子是通過業(yè)主下面關(guān)聯(lián)的公司成交的——也就是說這個房源，業(yè)主委托了很多家中介進(jìn)行售賣的，最后是通過其他中介公司撮合成功的話，那么作為買受人（明星夫婦）來講當(dāng)然有權(quán)利選擇報價低、服務(wù)好的公司。
即便“曝光”此事件的中介公司認(rèn)為這是一個“跳單”案件，那么也只能說明業(yè)主跳單，和買方無關(guān)。
法律“玲”距離：如果被認(rèn)定“跳單”，法院一般會如何判？
周爭鋒律師：法院一旦認(rèn)定委托人（即業(yè)主）構(gòu)成“跳單”，會判令委托人向中介公司支付相應(yīng)的報酬。如果雙方有約定的，依據(jù)《民法典》第933條，委托人需要全額支付傭金報酬。如果雙方還沒有約定具體的傭金報酬，那么會根據(jù)中介公司的工作量和當(dāng)?shù)氐慕灰讘T例來確認(rèn)金額。
法律“玲”距離：哪些行為屬于“跳單”并有可能涉嫌違法？
周爭鋒律師：委托人接受中介人的服務(wù)，利用中介人提供的交易機會或媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的被稱為“跳單”。其主要目的是規(guī)避向中介人支付報酬。那么“跳單”行為在事件中分為兩類，第一類是繞開中介直接交易，雙方?jīng)]有通過第三方中介直接交易。另外一種是繞開第一個中介，再通過其他的中介交易——也就是利用第一個中介的信息再找另外的中介進(jìn)行成交。
“跳單”事件中的利益受損者如何維護(hù)自身權(quán)益，也是一門法律必修課。（本網(wǎng)資料圖）
法律“玲”距離：中介在避免“跳單”行為時，一般會采取什么措施？
周爭鋒律師：中介公司為避免發(fā)生“跳單”行為，一般會在服務(wù)時和客戶簽署《看樓確認(rèn)書》《委托購房協(xié)議書》等服務(wù)合同，確認(rèn)一下曾經(jīng)提供過帶看服務(wù)或提供過相關(guān)的房源。并且在這個文書中可以明確，只要中介公司或中介工作人員向客戶提供了前期的服務(wù)，比如提供了房源信息，提供帶看服務(wù)。無論客戶最后是自己買還是親屬買或是指定的關(guān)聯(lián)公司買，都需要支付傭金。
如果有了上述的約定，中介也提供了帶看服務(wù)，那么將來在訴訟時法律會給予支持和保障的。如果說中介沒有形成相應(yīng)的證據(jù)固定意識，未保留與客戶之間的聊天記錄或貸款記錄，證據(jù)不足，就沒有辦法證明雙方曾經(jīng)有過相關(guān)的服務(wù)協(xié)議。
法律“玲”距離：“跳單”事件發(fā)生后，利益受損者如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
周爭鋒律師：中介公司認(rèn)為客戶構(gòu)成“跳單”，要客觀地考察一下客戶是否利用中介公司提供的信息進(jìn)行交易。如果是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得的同一房源信息，比如說業(yè)主在多個中介有掛盤信息，那么此時作為買受人有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成成交，這個時候就不構(gòu)成“跳單”。
還有一種情況是，中介公司和業(yè)主簽了一個獨家代理的協(xié)議。那么在約定的時間段里，業(yè)主不能再通過其他中介公司成交的。那么只要中介公司發(fā)現(xiàn)了在獨家代理協(xié)議約定時間段內(nèi)，業(yè)主違背了委托合同，通過其他中介公司或自行與買受人成交，那么業(yè)主的行為也構(gòu)成委托合同的違約。中介公司可以依據(jù)《民法典》第933條的規(guī)定向業(yè)主主張權(quán)利。
【關(guān)于周爭鋒律師】
周爭鋒律師。
廣東華商律師事務(wù)所律師，2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，熟悉并精于二手房法律事務(wù)，撰寫多篇法律實踐文章，對房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。