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農村宅基地可被城鎮(zhèn)居民繼承并非新規(guī)。
見圳客戶端?深圳新聞網(wǎng)2020年10月25日訊（記者 張玲）近日，有部分自媒體以“重磅”“新規(guī)”為關鍵詞報道了自然資源部對十三屆全國人大三次會議第3226號建議作出的答復。該答復明確：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。
答復原文如下：關于農村宅基地使用權登記問題。農民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規(guī)定辦理確權登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
有網(wǎng)友心動了：我是不是要回家問問爺爺奶奶在老家留下了什么房產(chǎn)？這是新規(guī)嗎，它對我們有怎樣的影響？本期張玲說法，我們就來一探究竟。
記者問了一圈深圳律師中四位資深律師，包括信榮律師團隊張茂榮律師、華商律師事務所周爭鋒律師、廣東丹柱律師事務所顏宇丹律師和廣東耀文律師事務所張愛東律師，他們都給出了肯定的回復：不是新規(guī)。自然資源部的答復只是厘清了人們的誤區(qū)而已。
“房地合一”是原則宅基地使用權隨房屋使用權一同轉移
信榮律師團隊張茂榮律師告訴記者，最近上了熱搜的這條熱點，來自2020年9月9日自然資源部官網(wǎng)公布的《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復》，其中第六條“關于農村宅基地使用權登記問題”，因表示農村宅基地可由城鎮(zhèn)子女繼承辦證，被廣為流傳炒作并上熱搜。
“客觀地說，自然資源部的該答復意見存在被自媒體過度放大、被市民誤為新規(guī)的情況?！睆埫瘶s律師建議自媒體“少點標題黨”，他說，房子不是空中樓閣，建設必須占用土地，“房隨地走，地隨房走，房地合一”是房地產(chǎn)流轉過程中一貫遵守的原則，過去是，現(xiàn)在是，將來也是。他認為，引發(fā)輿論關注的原因在于我國農村尚未完成“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”，相信未來隨著房地一本證，這類誤解會隨之消失。
具體到農村宅基地使用權，雖具有特定身份屬性，但也必須和其上蓋房屋所有權權利合一。農村房屋權利人死亡后，該房屋屬于其合法遺產(chǎn)范圍，按《繼承法》規(guī)定，無論繼承人是農村還是城鎮(zhèn)戶口，均享有繼承權，而繼承房屋后，房屋所占土地使用權——農村宅基地使用權權利自然隨房屋權利轉移到繼承人名下，這是自然而然、順理成章的事。
張茂榮律師強調說，過往行政法規(guī)、司法實踐也都是按城鎮(zhèn)居民繼承農村房屋隨之繼承農村宅基地使用權執(zhí)行的。司法實踐處理農村宅基地上房屋繼承糾紛案件，也是遵循上述規(guī)定執(zhí)行的?！皳Q言之，該答復意見并無任何新意！”
那么，農村宅基地房屋倒了，城鎮(zhèn)居民的繼承人可以在土地上申請重建新樓嗎？張茂榮律師回應說，農村宅地基雖然可以隨同地上房屋由城鎮(zhèn)居民繼承，但與城鎮(zhèn)商品房繼承還是存在本質區(qū)別。“理論上說，如果房屋倒塌滅失導致有地無房，則因宅基地使用權不是城鎮(zhèn)建設用地，城鎮(zhèn)居民不是宅基地使用權法定主體，理論上說城鎮(zhèn)居民身份的繼承人無法通過審批使用宅基地重建房屋，而城鎮(zhèn)建設用地則可能通過審批重建。”
現(xiàn)有法律法規(guī)未做任何改變農村宅基地和城鎮(zhèn)建設用地有本質區(qū)別
“這個自然資源部的明確答復實際上并沒有對現(xiàn)有法律和行政法規(guī)做任何改變，只是解決了人們的誤區(qū)問題”。廣東耀文律師事務所主任張愛東分析說，農村宅基地的使用權雖然必須由本集體組織的成員（本村民）享有，但在行使宅基地使用權后，地上形成的房屋所有權，是可以發(fā)生繼承的。而根據(jù)“房地一體化”原則，房產(chǎn)發(fā)生繼承，宅基地的使用權也將一并流轉。因此，農村房產(chǎn)因繼承導致的流轉問題，實際上是我國特有的土地制度與”房地一體化“原則的矛盾。允許非集體組織成員身份的子女繼承并登記為權利人，則是城鎮(zhèn)化進程中解決這一矛盾的一種方式。對于這一點，人們始終存在誤區(qū)。自然資源部的答復是回應人們的誤區(qū)的答案。
華商律師事務所周爭鋒律師告訴記者，這是貫徹土地一體化的原則的體現(xiàn)。深圳是最早實行房地一體化登記的地方，最早可以追溯到1989年。在2015年以前，除了深圳、青島等個別地方以外，很多地方的房產(chǎn)產(chǎn)權信息登記在兩個證件上，一個是國有土地使用權證，一個是房地產(chǎn)證。2015年國家進行了房產(chǎn)證的改革，統(tǒng)一變成了不動產(chǎn)權證，從形式上要求全國各地都要房產(chǎn)和土地合并發(fā)一本證。“這就是你在繼承農村宅基地上的房子的時候，也可以去辦理該房子依附的土地使用權證的依據(jù)。但是，你之所以擁有集體土地的使用權，因為你有土地上的房子的所有權，該土地使用權所有權人是集體，你是免費使用土地使用權。依附這個土地上的房產(chǎn)所有權滅失以后，通俗的講，就是倒塌以后，如果你不是村集體成員，集體土地使用權將不復存在?！?/p>
周爭鋒律師說，如果在城市，你有國有土地使用權，那么即便是上面的房子倒塌了，房子的物權滅失了，但是國有土地使用權期限還沒有到，理論上還可以在原有的土地上重新申請翻新。
自然資源部的答復是在既定框架下作出的
廣東丹柱律師事務所主任顏宇丹律師表示，需要跟各位網(wǎng)友厘清一個誤區(qū)：有人認為自然資源部的答復就是確定了農村宅基地使用權可被單獨繼承，“不能這么理解”。
她說，《物權法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！薄锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”
《繼承法》第三條第二項規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；”根據(jù)《土地管理法》的上述規(guī)定，宅基地由村民按戶申請使用，實行一戶一宅，宅基地使用權屬于該戶內家庭成員共同共有，戶內某個家庭成員死亡，如果戶未消滅，此時并不發(fā)生宅基地使用權的繼承問題，宅基地使用權仍歸其他家庭成員共同擁有。如果戶已消滅，則只能根據(jù)房地一體原則，宅基地使用權因繼承人繼承宅基地上的房屋使用權而隨同被繼承。而繼承人既可以是城鎮(zhèn)戶口，也可以是農村戶口。
2011年11月10日發(fā)布的《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業(yè)部關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》第六條規(guī)定：“……已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應注記‘該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人’”
“由此可見，在《物權法》《土地管理法》《繼承法》確定的框架下，宅基地使用權仍然不能被單獨繼承。因此，自然資源部的上述答復仍是在既定的框架下作出的?！?/p>
張茂榮律師。
【關于張茂榮律師】
張茂榮律師是信榮團隊首席律師，房地產(chǎn)爭議解決專家。
執(zhí)業(yè)領域：房地產(chǎn)、小產(chǎn)權房糾紛，涉房家事，城市更新等。
周爭鋒律師。
【關于周爭鋒律師】
周爭鋒律師是廣東華商律師事務所律師，自2009年執(zhí)業(yè)以來一直從事深圳市二手房交易訴訟和非訴訟研究，具有十余年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，熟悉并精于二手房法律事務，撰寫了多篇關于二手房業(yè)務的法律實踐文章，對房地產(chǎn)法規(guī)政策、市場行情具備敏銳的判斷和獨立見解。
張愛東律師。
【關于張愛東律師】
張愛東律師2013年畢業(yè)于中國人民大學法學院，目前是廣東耀文律師事務所主任。張愛東律師主要從事民商事訴訟業(yè)務，先后擔任深圳安吉爾集團商標維權案、香港屹峰集團“木九十”、“Wakeup＂眼鏡品牌商標維權系列案的主辦律師，同時還代理蘇炳添、張培萌、謝震業(yè)、劉翔、葛優(yōu)等提起肖像權、名譽權侵權訴訟，并代理多宗勞動者維權仲裁訴訟案件及房屋買賣等傳統(tǒng)民訴案件，涉獵范圍廣泛。
顏宇丹律師。
【關于顏宇丹律師】
顏宇丹律師是廣東丹柱律師事務所主任，中國政法大學在職法學博士，深圳市律師協(xié)會宣傳委員會副主任、房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會委員、實習律師面試考官、《深圳律師》雜志編輯兼特邀撰稿人、著《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。