見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)2019年8月30日訊（見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 潘潤華）最近有網(wǎng)友戲稱，“深圳的樓市很神奇，上午倒房，下午漲價，房產(chǎn)中介市場敏銳性堪比淘寶店主?！?/p>

“拆遷已動工”“拆遷物業(yè)”“房子倒了，坐等拆遷”……28日，羅湖區(qū)和平新居單身公寓樓發(fā)生沉降傾斜。還沒了解清楚事情真相，朋友圈就開始傳出該小區(qū)“房價暴漲”的消息。據(jù)媒體報道，事故發(fā)生后，購房平臺顯示該公寓的房價暴漲高達100萬，連旁邊的鐵路小區(qū)也“沾了光”，坐地起價，一套80多平的房子當(dāng)天猛漲30萬。

就在這個號稱房價“泡沫”的年代，在小潘看來，深圳的房價不一定是“泡沫”，倒是這就地變成“拆遷戶”的想法很可能化成泡沫。這不，剛剛（30日下午）深圳不動產(chǎn)登記中心發(fā)文了，該公寓不能辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記。

不動產(chǎn)登記中心的提示信息。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示，房屋倒塌從物權(quán)法角度上說，物權(quán)已經(jīng)喪失了，不具有買賣的價值。換而言之，這時候高價買入倒塌房屋很可能“竹籃打水一場空”。

至于倒塌后的重建，他表示，房產(chǎn)滅失了，理論上可以申請重建，但是重建還需要重新報規(guī)劃審批，審批不通過就不能重建。

“可千萬不要說房倒塌了，地還是我的。土地所有權(quán)依法屬于國家或集體，不屬于個人。房蓋上面了，只是證明你有一定時間內(nèi)的土地使用權(quán)，如何使用還要看政府的規(guī)劃。按照規(guī)劃用途使用。沒有重新通過規(guī)劃審批，也沒有取得施工許可證，重建后屬于違法建筑，產(chǎn)權(quán)不受法律保護?！?/p>

他例舉到，深圳惠州東莞等地，存在私宅業(yè)主推倒后想重建的，有些拿到批文成功了；也有些偷偷重建了，但產(chǎn)權(quán)性質(zhì)由私宅的合法建筑變成目前的違法建筑；還有些幾十年了仍是一片空地。

“瓜”吃完了，但“漲知識”卻顯得尤為必要了。畢竟要成功避“坑”還得自己了解相關(guān)舊改政策。

深圳一舊改項目。

小知識：舊改是什么？

談到舊改，離不開城市更新。城市更新主要是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等），根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。通常所說的舊改，主要是指對舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等的改造，是城市更新的一種表現(xiàn)。

根據(jù)《深圳市城市更新辦法》，城市更新需具有以下情形之一的區(qū)域：

（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；

（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；

（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；

（四）依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當(dāng)進行城市更新的其他情形。

深圳一城中村（圖文無關(guān)）。

深圳高樓林立。

城市更新主要包括三種類型：綜合整治類、功能改變類、拆除重建類。后者關(guān)注度最高，拆除重建類項目是需具備城市更新條件，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的，可以通過拆除重建方式實施城市更新。

值得一提的是，根據(jù)2019年市政府印發(fā)的《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》，拆除范圍的用地面積應(yīng)滿足以下要求：

（一）拆除范圍用地面積應(yīng)當(dāng)大于10000平方米。

（二）福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織地域范圍應(yīng)當(dāng)對整村用地進行研究，分別明確是否進行更新以及更新方式，以整村方式劃定拆除范圍，鼓勵其他各區(qū)參照執(zhí)行。

（三）重點更新單元位于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平方米；位于其他區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平方米。具體拆除范圍用地面積以市政府審批為準。

而和平新居，根據(jù)公開資料顯示總占地面積約為8950㎡?！霸撔^(qū)占地面積不足10000平方米，并不符合城市更新要求。即使該小區(qū)連帶周邊小區(qū)一起進行改造，在面積上達到了申報門檻，城市更新單元計劃立項有著嚴格的規(guī)定和流程，也不代表一定能夠獲批。一旦未獲批，美好的愿望就會變成慘痛的現(xiàn)實?！睆V東誠公律師事務(wù)所誠至成團隊合伙人程庭剛律師說到。

和平心居房屋倒塌。

倒塌房屋和平新居售價猛漲。（微博截圖）

博舊改無法律限制但這四大風(fēng)險“繞不開”

一直以來，不少人寄望化身“拆遷戶”來實現(xiàn)“一夜暴富”的夢想。而博舊改就成了欲望驅(qū)使下的產(chǎn)物。那現(xiàn)實真如此嗎？該如何避免“美夢”變成“慘痛現(xiàn)實”？

程庭剛律師表示，現(xiàn)在很多人都在博舊改，從法律上看，對此沒有限制，但里面的風(fēng)險挺大。主要表現(xiàn)在：

其一：舊改項目能否順利過戶成疑。以房屋倒塌為例，在法律層面，房產(chǎn)登記中心不一定允許過戶。

其二：舊改項目能否正式獲得審批充滿不確定性。房地產(chǎn)項目是否納入舊改，還依賴于政府統(tǒng)籌規(guī)劃。此外，深圳城市更新舊改條件諸多，是否滿足舊改條件，成功獲得政府審批具有不確定性。

其三：拆遷難度大，推動過程長。舊改涉及到整個片區(qū)，因為舊住宅小區(qū)城市更新需要業(yè)主簽約率需達100％才能正式啟動，這其中是各業(yè)主的考量，意見統(tǒng)一度難以達到。值得注意的是，如舊改項目長期無法有效推動，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，政府可能會將其從城市更新單元計劃中剔除。

其四：買賣二手房本身存在的交易風(fēng)險。

行家態(tài)度：博舊改與賭博無差別

那該不該博舊改呢？

資深地產(chǎn)行業(yè)人士、深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，“房住不炒，房產(chǎn)主要用途還是居住，投機炒作絕對不值得鼓勵。博舊改更是投機中的投機，風(fēng)險相當(dāng)巨大，根本不知道舊改如何執(zhí)行？怎樣執(zhí)行？與賭博根本沒有差別。”他還指出，尤其小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險更大，購房者要注意，小產(chǎn)權(quán)根本沒有任何保障，分分鐘多年來的積累一下子化為烏有。

“被巨大蛋糕誘惑，丟了芝麻撿了西瓜的人生。”周爭鋒律師感嘆道，松泉公寓博舊改的人，在里面住了十幾年，深圳的房價都漲幾次了，他們房產(chǎn)的舊改還遙遙無期，機會成本喪失。他表示，博舊改不應(yīng)該是投資房產(chǎn)的首選，舊改周期太長，中間存在的不穩(wěn)定因素太多。

程庭剛律師指出，2009月12月，《深圳市城市更新辦法》開始施行。2010年4月，全市共有8個舊住宅小區(qū)被列入深圳城市更新單元第一批計劃。近10年過去，僅1個小區(qū)順利啟動舊改，風(fēng)險可想而知。同時，博舊改還可能出現(xiàn)極端的情況。如買了一套即將倒塌的房子，很可能將來舊改成不了，房子住不了。手里握著購房合同等證件，遙遙無期地等待。