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張玲說法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠?律師超詳細解答來了

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張玲說法|投資舊改回遷房是否穩(wěn)賺不賠?律師超詳細解答來了

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在深圳,土地資源相對緊張,通過舊改拓展土地空間資源就成為一個好辦法。不論是投資客,還是剛需人群,舊改都是人們津津樂道的話題。?

以下是常見的舊改二手房糾紛,我們來看看律師根據(jù)之前相關案例整理出來的裁判規(guī)則和注意事項:

【二手房買賣合同糾紛之一:請求繼續(xù)履行合同】

裁判規(guī)則

如果是紅本二手房,買方具備購房資格的,訴請繼續(xù)履行合同,通常能夠獲得法院支持。比如說福田某個舊改項目,當事人已經(jīng)轉(zhuǎn)讓房屋,交付房屋后一直未過戶,后來小區(qū)舊改,賣方以名義產(chǎn)權人身份跟開發(fā)商簽訂補償協(xié)議了。買方直接起訴到法院,要求過戶,而且獲得支持了。完成過戶后,買方就能夠跟開發(fā)商簽訂新的搬遷補償安置協(xié)議了。

注意事項

第一,如果是棚戶區(qū)改造項目,買方就要特別注意盡快維權。因為有可能棚戶區(qū)改造項目會同步啟動行政征收程序,一旦征收決定下發(fā),房屋產(chǎn)權凍結,法院很難判令繼續(xù)履行合同,過戶的目的很難實現(xiàn)。

第二,如果是無證歷史遺留違法建筑房屋的話,買方不存在過戶的訴求,主要是交付房屋的訴求,但是該類交易本身合法性存疑,目前總體而言,人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件,買方想要維權就非常被動了。所以必須做好房屋交付工作,降低風險。

第三,非商品性質(zhì)房屋通常轉(zhuǎn)移登記受到限制,根據(jù)政策補繳地價轉(zhuǎn)商品性質(zhì)市場紅本之前,基本無法過戶。所以確認合同效力的訴請能夠支持,辦理過戶的訴請則難以獲得支持。

二手房買賣糾紛之二:請求承擔違約金

裁判規(guī)則

但違約金的訴求能否得到支持,仍然需要回歸產(chǎn)權性質(zhì)和合同效力問題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的,但無本的歷史遺留違法建筑買賣合同無效。在合同效力能夠得到確認的基礎上,人民法院通常會根據(jù)合同約定判令違約一方承擔違約金。

注意事項

因為通常合同約定違約金較高,違約一方當事人有權向人民法院提出降低違約金的請求。

確權糾紛之一:請求確認房改房權屬糾紛

裁判規(guī)則

該類糾紛主要是早期國企職工住房,因為各種原因一直沒有走完房改審批程序,實際由職工居住,后來遇到開發(fā)商舊改了,職工可能會提出請求確認房屋產(chǎn)權歸屬的請求。根據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息,深圳市福田區(qū)香蜜湖某小區(qū)舊改項目,就曾有190余戶業(yè)主起訴要求確權,想要確權后再跟開發(fā)商簽訂補償協(xié)議。

目前對此類糾紛,考慮到該類糾紛歷史性原因復雜,行政管理因素較多,人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。

注意事項

如果當事人了解城市更新舊改流程和審批機制的話,只要開發(fā)商愿意與實際權利人簽署補償協(xié)議,城市更新局也同意辦理備案手續(xù)的情況下,根據(jù)《深圳市城市更新辦法》及其實施細則等文件規(guī)定,回遷安置房將來是按照搬遷補償協(xié)議的被搬遷人為準辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權的方式。

確權糾紛之二:借名買房請求確認房屋歸屬

裁判規(guī)則

借名買房在現(xiàn)實生活中畢竟常見,因為房屋面臨舊改拆遷,實際出資人一般就要求過戶,與名義房屋產(chǎn)權人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據(jù)材料證明借名買房的事實,法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規(guī)定,借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的,不予支持。借名人請求出名人(登記權利人)協(xié)助辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的,可予支持,但房屋在限購范圍內(nèi),借名人不具有購房資格的除外。也就說在廣東范圍內(nèi),法院對借名人提出的要求名義人配合完成過戶的訴訟請求是支持,但直接要求確認房屋歸借名人所有就會被駁回。

注意事項

第一,確實由于各種原因需要借名買房的,應該做好資金流水、借名協(xié)議等證據(jù)材料保存工作。

第二,借名人要求過戶的訴求總體上會支持,但是如果借名人沒有購房資格的話,限購政策可能會影響法院的裁判,借名人只能繼續(xù)采用名義人身份簽訂搬遷補償協(xié)議,獲取舊改補償權益。

確權糾紛之三:不服舊改項目中房屋權利人公示結果

裁判規(guī)則

根據(jù)城市更新舊改項目流程,政府主管部門通常會有一個被搬遷房屋權利公示的環(huán)節(jié)。利害關系人對該公示結果不滿,有時會提起行政訴訟,要求確認真實權利人。我們團隊對裁判文書進行大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn),該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權性質(zhì)相關。如果是歷史遺留違法建筑無本房屋,人民法院基本不會處理該糾紛,如果是紅本產(chǎn)權房屋,當事人可以根據(jù)其他法律關系比如說房屋買賣合同提起相應的訴訟。由于權利人公示環(huán)節(jié)并非真正的行政確權行為,所以此類糾紛提起行政訴訟的,通常會被駁回。

【舊改二手房租賃糾紛】

裁判規(guī)則

該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無產(chǎn)權,則該類租賃合同通常會被法院認定為無效。一旦合同被認定為無效,合同約定的違約條款就沒有用處了。

注意事項

第一,無論是出租人還是承租人,一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時,想要維權時,首先就得認真考慮合同效力問題。合同有效和無效,維權思路上會有很大不同。比如最近新聞所說羅芳村有個租戶不肯退租還漫天要價50萬賠償,合同條款沒有約定,且合同效力本身存疑的情況下,租戶的訴求就很難獲得法院的支持。

第二,即使是無效合同,出租人要求承租人賠償實際占有適用房屋的經(jīng)濟損失,通常是會得到法院支持的,一般參照合同約定的租金標準處理。

[見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)編輯:鄭曉鵬]