大沖舊改完成后（攝于2017年，本網(wǎng)資料圖片）

見圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2019年7月28日訊（見圳客戶端、深圳新聞網(wǎng)記者 張玲）你也許聽說過有投資客一次性購買20套二手房去博取舊改的傳聞。如果你不差錢，你也愿意這樣做嗎？在深圳，土地資源相對緊張，通過舊改拓展土地空間資源就成為一個好辦法。不論是投資客，還是剛需人群，舊改都是人們津津樂道的話題。 

關(guān)于舊改，你有了解多少？在舊改背景下投資二手房是否真的是穩(wěn)賺不賠的生意？舊改二手房買賣雙方各自又有哪些風(fēng)險？回遷房是否是不限購不限貸的筍貨？所謂的小產(chǎn)權(quán)房又是否能有朝一日成功轉(zhuǎn)正？ 

今天的張玲說法，我們請廣東誠公律師事務(wù)所誠至成團(tuán)隊合伙人張旗律師和程庭剛律師，一起聊聊舊改二手房糾紛那些事。

記者問：舊改二手房如何定義？

根據(jù)目前政策規(guī)定，深圳對于存量住宅的改造有三種方式，一是開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新，二是政府主導(dǎo)國企實施的棚戶區(qū)改造，三是村股份公司主導(dǎo)的土地整備利益統(tǒng)籌。上述三種方式操作流程有相近之處，也有各自差別。（很多人更傾向于用“舊改”指代“城市更新”，本文中所指的舊改也主要指城市更新。）

那么二手房的種類有哪些呢？程庭剛律師介紹說，二手房包括老舊小區(qū)商品住宅紅本房、住房制度改革前的福利性質(zhì)非商品綠本房、歷史遺留違法建筑“兩規(guī)”“三規(guī)”綠本房、歷史遺留違法建筑中僅有“兩證一書”的無本房，以及無任何報建手續(xù)的無本房等等。前面兩種房屋主要在大家常說的“小區(qū)房”，后三種類型的房屋，就是大家常說的“城中村”“農(nóng)民房”。曾有官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳存量住房有1065余萬套，其中一半以上在城中村。

二手房參與舊改，城市更新的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般在建筑面積1:1-1:1.3之間，棚戶區(qū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例一般為套內(nèi)面積1:1或者建筑面積1:1.2，額外可優(yōu)惠價格增購少量面積。

舊改二手房私下交易容易因監(jiān)管空白而導(dǎo)致各類糾紛，加上城市更新周期比較漫長，“里面回遷利益巨大，在利益驅(qū)使以及大家維權(quán)意識的提高，無法避免舊產(chǎn)生了各類二手房法律糾紛，主要包括房屋買賣、確權(quán)和租賃等各類糾紛”，程庭剛律師表示。

記者問：參與舊改的二手房都能獲得房地產(chǎn)證的紅本嗎？

城市更新舊改項目主要流程有：城市更新單元計劃申報、更新單元專項規(guī)劃報批、項目實施主體確認(rèn)、土地出讓合同簽訂以及回遷安置房建設(shè)和回遷。

張旗律師告訴記者，通常情形下，開發(fā)商征集業(yè)主意愿后開展城市更新單元計劃申報和專項規(guī)劃報批工作，對二手房業(yè)主而言，需要與開發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議，開發(fā)商完成100%業(yè)主簽約并報送更新局備案后就可以申請確認(rèn)為項目實施主體，進(jìn)而繼續(xù)走下一個流程，直到最后的回遷房入伙、辦證。

紅色房產(chǎn)證簡稱“紅本”，是房產(chǎn)所有權(quán)和土地所有權(quán)合二為一的一個證。業(yè)主擁有完整的房屋所有權(quán)，這個房子除了可以居住，還具有依法轉(zhuǎn)讓，抵押貸款等交易的權(quán)利。

但綠色房產(chǎn)證就不同了。它是指非市場商品房，也就是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，有減免的優(yōu)惠政策，可以賣給特定的對象，這個房子的房產(chǎn)權(quán)是受限制的，不能轉(zhuǎn)讓和抵押，也不能登記過戶，如果想要轉(zhuǎn)為紅色的房產(chǎn)證的話，還需要補(bǔ)齊地價。

張旗律師稱，“就目前市場慣例而言，在城市更新項目中，無論是紅本房、綠本房，還是無本的歷史遺留違法建筑，這些二手房參與城市更新舊改后，基本都能夠獲得拆除重建后的新商品性質(zhì)房屋產(chǎn)權(quán)，也就是全部可以拿到新紅本房屋?！?/p>

“棚戶區(qū)改造項目，按照政策規(guī)定，回遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與改造前的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是一致的，也就是部分情形下可能無法獲得紅本房屋，而是綠本房屋。當(dāng)然，個別棚戶區(qū)改造項目，在要求業(yè)主補(bǔ)繳地價罰款等情形下，小業(yè)主也可以獲得紅本回遷安置房。所以，所謂的小產(chǎn)權(quán)房能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)正是有前提條件的，無法一概而論?！?/p>

回遷安置房能否拿到紅本是分情形的。同時，項目是否順利推進(jìn)也是大家應(yīng)該關(guān)注的問題。

記者問：個人投資舊改二手房的流程節(jié)點和具體方式是什么？

程庭剛律師詳細(xì)解釋說，個人投資舊改二手房主要分為兩種情形：第一種，在原業(yè)主尚未與開發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，直接針對現(xiàn)有的二手房簽訂房屋買賣合同，然后作為新業(yè)主與開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，按照協(xié)議約定獲得回遷安置房；

第二種，通常而言，搬遷補(bǔ)償協(xié)議無特定事由的，已經(jīng)簽訂后無法隨意解除，投資者可以與二手房原業(yè)主簽訂一個未來回遷安置房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。按照目前的二手房交易流程，該類轉(zhuǎn)讓協(xié)議無法在政府部門備案，但其合法性本身是沒有問題的，只是合同簽訂后的履約風(fēng)險點增加了很多。

記者問：購房回遷指標(biāo)是怎么回事呢？舊改二手房簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，可以辦理更名手續(xù)嗎？

張旗律師回復(fù)記者說，根據(jù)目前城市更新流程，舊改二手房業(yè)主與開發(fā)商簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后，如果該補(bǔ)償協(xié)議尚未到城市更新局辦理備案的，原業(yè)主、意向新業(yè)主可以一起與開發(fā)商溝通協(xié)商解除已經(jīng)簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，就可以按照更換二手房業(yè)主后，投資者作為新業(yè)主重新與開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議，從而實現(xiàn)回遷安置房更名的效果。

“如果協(xié)議已備案，實施主體已確認(rèn)，回遷安置房處于施工建設(shè)過程中的，這個階段是無法直接完成更名手續(xù)的?！保ㄓ浾咛嵝眩哼@一點，請各位有意購買回遷指標(biāo)的一定要注意。）

拆遷房購房指標(biāo)的買賣，雙方交易的標(biāo)的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權(quán)利，其本質(zhì)上是一種合同債權(quán)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。司法實踐中法院一般認(rèn)為，該協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議有效。

指標(biāo)買賣也有一些風(fēng)險，比如開發(fā)商因為各種原因后來撤出舊改項目了，換了一個新開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行舊改。因為房產(chǎn)不能辦理過戶，所以新的開發(fā)商還是跟原業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，那么買家和上一個開發(fā)商簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，依據(jù)合同相對性原則，不能約束新開發(fā)商。這個時候需要和新開放商重新簽訂拆補(bǔ)協(xié)議。

所以，并不是和開發(fā)商簽了拆遷補(bǔ)償協(xié)議的更名手續(xù)就萬事大吉。因為辦理回遷房紅本登記時權(quán)利人以區(qū)城市更新部門備案的拆遷補(bǔ)償協(xié)議為準(zhǔn)，因此拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署之后要取得區(qū)城市更新部門的備案。

以下是常見的舊改二手房糾紛，我們來看看律師根據(jù)之前相關(guān)案例整理出來的裁判規(guī)則和注意事項：

【二手房買賣合同糾紛之一：請求繼續(xù)履行合同】

裁判規(guī)則

如果是紅本二手房，買方具備購房資格的，訴請繼續(xù)履行合同，通常能夠獲得法院支持。比如說福田某個舊改項目，當(dāng)事人已經(jīng)轉(zhuǎn)讓房屋，交付房屋后一直未過戶，后來小區(qū)舊改，賣方以名義產(chǎn)權(quán)人身份跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議了。買方直接起訴到法院，要求過戶，而且獲得支持了。完成過戶后，買方就能夠跟開發(fā)商簽訂新的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議了。

注意事項

第一，如果是棚戶區(qū)改造項目，買方就要特別注意盡快維權(quán)。因為有可能棚戶區(qū)改造項目會同步啟動行政征收程序，一旦征收決定下發(fā)，房屋產(chǎn)權(quán)凍結(jié)，法院很難判令繼續(xù)履行合同，過戶的目的很難實現(xiàn)。

第二，如果是無證歷史遺留違法建筑房屋的話，買方不存在過戶的訴求，主要是交付房屋的訴求，但是該類交易本身合法性存疑，目前總體而言，人民法院不受理該類糾紛的訴訟案件，買方想要維權(quán)就非常被動了。所以必須做好房屋交付工作，降低風(fēng)險。

第三，非商品性質(zhì)房屋通常轉(zhuǎn)移登記受到限制，根據(jù)政策補(bǔ)繳地價轉(zhuǎn)商品性質(zhì)市場紅本之前，基本無法過戶。所以確認(rèn)合同效力的訴請能夠支持，辦理過戶的訴請則難以獲得支持。

【二手房買賣糾紛之二：請求承擔(dān)違約金】

裁判規(guī)則

但違約金的訴求能否得到支持，仍然需要回歸產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和合同效力問題。紅本房及綠本房買賣合同是有效的，但無本的歷史遺留違法建筑買賣合同無效。在合同效力能夠得到確認(rèn)的基礎(chǔ)上，人民法院通常會根據(jù)合同約定判令違約一方承擔(dān)違約金。

注意事項

因為通常合同約定違約金較高，違約一方當(dāng)事人有權(quán)向人民法院提出降低違約金的請求。

【確權(quán)糾紛之一：請求確認(rèn)房改房權(quán)屬糾紛】

裁判規(guī)則

該類糾紛主要是早期國企職工住房，因為各種原因一直沒有走完房改審批程序，實際由職工居住，后來遇到開發(fā)商舊改了，職工可能會提出請求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的請求。根據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，深圳市福田區(qū)香蜜湖某小區(qū)舊改項目，就曾有190余戶業(yè)主起訴要求確權(quán)，想要確權(quán)后再跟開發(fā)商簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

目前對此類糾紛，考慮到該類糾紛歷史性原因復(fù)雜，行政管理因素較多，人民法院也是不納入司法訴訟處理范圍的。

注意事項

如果當(dāng)事人了解城市更新舊改流程和審批機(jī)制的話，只要開發(fā)商愿意與實際權(quán)利人簽署補(bǔ)償協(xié)議，城市更新局也同意辦理備案手續(xù)的情況下，根據(jù)《深圳市城市更新辦法》及其實施細(xì)則等文件規(guī)定，回遷安置房將來是按照搬遷補(bǔ)償協(xié)議的被搬遷人為準(zhǔn)辦理紅本房屋的。不一定非要采用事先對原房屋司法確權(quán)的方式。

【確權(quán)糾紛之二：借名買房請求確認(rèn)房屋歸屬】

裁判規(guī)則

借名買房在現(xiàn)實生活中畢竟常見，因為房屋面臨舊改拆遷，實際出資人一般就要求過戶，與名義房屋產(chǎn)權(quán)人可能就發(fā)生糾紛。只要借名人能夠有充分的證據(jù)材料證明借名買房的事實，法院通常是支持的。但是具體的裁判方式可能跟我們通常理解的不一樣。比如廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條規(guī)定，借他人名義購買房屋，借名人請求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購范圍內(nèi)，借名人不具有購房資格的除外。也就說在廣東范圍內(nèi)，法院對借名人提出的要求名義人配合完成過戶的訴訟請求是支持，但直接要求確認(rèn)房屋歸借名人所有就會被駁回。

注意事項

第一，確實由于各種原因需要借名買房的，應(yīng)該做好資金流水、借名協(xié)議等證據(jù)材料保存工作。

第二，借名人要求過戶的訴求總體上會支持，但是如果借名人沒有購房資格的話，限購政策可能會影響法院的裁判，借名人只能繼續(xù)采用名義人身份簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，獲取舊改補(bǔ)償權(quán)益。

【確權(quán)糾紛之三：不服舊改項目中房屋權(quán)利人公示結(jié)果】

裁判規(guī)則

根據(jù)城市更新舊改項目流程，政府主管部門通常會有一個被搬遷房屋權(quán)利公示的環(huán)節(jié)。利害關(guān)系人對該公示結(jié)果不滿，有時會提起行政訴訟，要求確認(rèn)真實權(quán)利人。我們團(tuán)隊對裁判文書進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，該類糾紛的處理方式跟被搬遷房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)。如果是歷史遺留違法建筑無本房屋，人民法院基本不會處理該糾紛，如果是紅本產(chǎn)權(quán)房屋，當(dāng)事人可以根據(jù)其他法律關(guān)系比如說房屋買賣合同提起相應(yīng)的訴訟。由于權(quán)利人公示環(huán)節(jié)并非真正的行政確權(quán)行為，所以此類糾紛提起行政訴訟的，通常會被駁回。

【舊改二手房租賃糾紛】

裁判規(guī)則

該類糾紛首先要處理的就是租賃合同的效力。如果舊改二手房本身并無產(chǎn)權(quán)，則該類租賃合同通常會被法院認(rèn)定為無效。一旦合同被認(rèn)定為無效，合同約定的違約條款就沒有用處了。

注意事項

第一，無論是出租人還是承租人，一旦租賃房屋面臨舊改拆遷時，想要維權(quán)時，首先就得認(rèn)真考慮合同效力問題。合同有效和無效，維權(quán)思路上會有很大不同。比如最近新聞所說羅芳村有個租戶不肯退租還漫天要價50萬賠償，合同條款沒有約定，且合同效力本身存疑的情況下，租戶的訴求就很難獲得法院的支持。

第二，即使是無效合同，出租人要求承租人賠償實際占有適用房屋的經(jīng)濟(jì)損失，通常是會得到法院支持的，一般參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)處理。

【關(guān)于程庭剛律師】

程庭剛律師

程庭剛律師擁有10年法律從業(yè)經(jīng)歷。曾長期在法院系統(tǒng)從事民商事審判工作，2014年辭職后先后在上海市建緯深圳分所、50強(qiáng)房企華夏幸福深圳事業(yè)部擔(dān)任授薪律師、法務(wù)總監(jiān)等職務(wù)，目前以訴訟仲裁、房地產(chǎn)（城市更新）、投融資為主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域，尤其擅長結(jié)合客戶具體案件或項目需求全方位設(shè)計綜合性解決方案。

【關(guān)于張旗律師】

張旗律師

張旗律師曾在中建三局集團(tuán)有限公司法律事務(wù)部任職四年，并在上海市建緯（深圳）律師事務(wù)所工作三年，現(xiàn)為廣東誠公律師事務(wù)所律師、建設(shè)工程法律專業(yè)委員會副主任、工程總承包之家一線創(chuàng)作人、深圳律師雜志特約撰稿人、律簇法律金融論壇特聘講師。