為了給孩子創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)成長環(huán)境,許多家長不惜重金購置學(xué)區(qū)房,而不少房地產(chǎn)開發(fā)商抓住了家長的這一心理,在不能確保名校是否能落地情況下,仍然公開以虛假宣傳的手段來進(jìn)行炒作。
在深圳,最近幾個月就發(fā)生了多起學(xué)區(qū)房維權(quán)事件,這一問題也引起了相關(guān)執(zhí)法部門的關(guān)注。
重點名校說沒就沒
深圳學(xué)區(qū)房維權(quán)事件頻發(fā)
位于深圳龍華核心居住圈的壹城中心,是近年來深圳規(guī)模最大的城市更新項目之一,從2015年起就不斷推出新的樓盤。
但多位已購房的業(yè)主向央視財經(jīng)記者反映,在銷售初期,該樓盤以“九年一貫制公立名?!弊鳛樾麄髻u點,吸引不少購房者重金購入。但學(xué)校建成后,業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn),說好的重點名校不見了蹤影。
深圳市民張女士:開發(fā)商在還沒有談妥的情況下,就在做宣傳,也誤導(dǎo)我們。說起深圳名校,大部分的人都覺得是深圳中學(xué),我買房子是沖著這個學(xué)校來的,結(jié)果最后是龍華第二實驗學(xué)校,沒有達(dá)到之前的預(yù)期。他們之前在外面的廣告宣傳,也寫的是深圳名校,都是公開的。
開發(fā)商以學(xué)區(qū)房作為賣點進(jìn)行宣傳,口頭作出可以上學(xué)的承諾。但教育政策卻是隨著每年具體情況調(diào)整改變,這也給學(xué)區(qū)房的入學(xué)增加了不確定性風(fēng)險。
僅僅在近幾個月,深圳就發(fā)生了多起學(xué)區(qū)房維權(quán)事件。
比如,龍華紅山片區(qū)部分家長反映,學(xué)區(qū)內(nèi)有商品房的深戶生源不能就近上學(xué);家庭住房積分驟降20,萬科云城業(yè)主子女或?qū)o緣深中南山創(chuàng)新學(xué)校等等。
深圳市民王先生:我們是2017年買的房子,帶龍華實驗的學(xué)區(qū)房。今年孩子正好上小學(xué)一年級,我們?nèi)ヌ顖蟮臅r候,發(fā)現(xiàn)被分流了。但我們是屬于A類的,為什么會被分流?最后,教育局說,因為學(xué)位各方面緊張,學(xué)校容納不了這么多學(xué)生。
浩天信和(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人張樂雄:很多購房者基于學(xué)區(qū)房的購房需求去買房。但收樓之后,等到小孩上學(xué),學(xué)區(qū)房的承諾沒有兌現(xiàn),或者是學(xué)區(qū)房的規(guī)劃改變了,從而引起糾紛。這種糾紛,有一些是跟開發(fā)商存在民事上的糾紛。也有一些是狀告教育局或者政府部門,認(rèn)為政府部門調(diào)整學(xué)區(qū)房的規(guī)劃違規(guī),這兩種糾紛都有。
深圳嚴(yán)查學(xué)區(qū)房虛假宣傳擬立案28宗
為了回應(yīng)群眾對這一問題的關(guān)注,深圳市近期在全市范圍內(nèi),開展了學(xué)區(qū)房虛假宣傳的專項治理統(tǒng)一執(zhí)法行動。
據(jù)了解,此次行動共出動執(zhí)法人員335人次,檢查樓盤71個,檢查房地產(chǎn)中介企業(yè)53家,現(xiàn)場責(zé)令改正14家,擬立案28宗。
統(tǒng)一執(zhí)法行動中,主要發(fā)現(xiàn)以下幾類違法行為:
一是房產(chǎn)升值或者投資回報承諾;
二是對交通設(shè)施或房產(chǎn)位置做虛假宣傳;
三是對學(xué)位房做虛假宣傳;
四是超備案價格進(jìn)行銷售。
深圳市市場監(jiān)管局市場稽查局法制處副處長賀振華:執(zhí)法依據(jù)的重點是廣告法,針對欺騙誤導(dǎo)消費者的虛假宣傳、引人誤解的內(nèi)容。還有是對房地產(chǎn)廣告有禁止性的規(guī)定,比如,不能說以項目到達(dá)某一地點的時間作為參照物,進(jìn)行廣告宣傳。不少樓盤違反廣告法的規(guī)定,使用最高級的用語,比如說像坪山某樓盤,說邊上有坪山的最高學(xué)府。
執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn),不少樓盤的廣告單頁和展板,都以學(xué)校作為宣傳亮點。
比如在深圳南山區(qū)的一個售樓處,宣傳冊上顯示了“4.5萬平方米國際醫(yī)院、國際學(xué)?!边@一信息。
根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),房產(chǎn)銷售過程中,不得對規(guī)劃中的學(xué)校做確定性的宣傳,也不得宣傳未經(jīng)教育部門公示的學(xué)位或?qū)W區(qū)信息,禁止對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件做出誤導(dǎo)宣傳。
深圳市市場監(jiān)管局市場稽查局法制處副處長賀振華:主要通過引人誤解的內(nèi)容誤導(dǎo)購房者。比如說一些樓盤,說下樓即到達(dá)某某實驗學(xué)校,實際上,它離這個學(xué)校有一定距離。有的樓盤宣傳說,享有一站式無憂的頂級教育資源,容易誤導(dǎo)購房者,也容易引起后期的矛盾糾紛。
記者暗訪涉事樓盤
售樓人員仍口頭承諾學(xué)區(qū)房
此次執(zhí)法行動的效果如何?央視財經(jīng)記者在一周后,對多個樓盤進(jìn)行了暗訪。
央視財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn),雖然以“學(xué)區(qū)房”為核心賣點的各種廣告營銷物料已大幅減少,但售樓人員仍然會作出口頭承諾。
央視財經(jīng)記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn),以“學(xué)區(qū)房”為核心賣點的各種廣告營銷物料大部分已經(jīng)撤除,但仍有樓盤保留了宣傳橫幅。
比如在深圳龍華區(qū)一個樓盤的圍墻外側(cè),“九年制實驗學(xué)校緊鄰校園鋪財富大效應(yīng)”的標(biāo)語依然存在,顯得格外醒目。
深圳某房地產(chǎn)中介人員:它可能未來的潛力會大一點,在學(xué)區(qū)區(qū)域價格會高一點,升值價值也會高一點。
雖然沒有“學(xué)區(qū)房”相關(guān)的宣傳海報或宣傳冊,但是不少售樓人員在推銷的過程中,仍然會給購房者介紹周邊的學(xué)校信息,并口頭承諾:買了房就能就讀學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)校。
深圳某樓盤售樓人員:基本上就沒問題了,不會說肯定,但是在這里,每年招生都是一類的,直接可以讀。
深圳某樓盤售樓人員:龍華排第一的龍華第一幼兒園是我們建的,公立的。龍華二小在我們后面,下樓過去就到,只有業(yè)主才能報名幼兒園。初中可以上新華中學(xué),龍華排第一的,基本上在這里一步到位。
根據(jù)深圳市教育局的政策規(guī)定,各區(qū)要不斷優(yōu)化和完善積分入學(xué)實施細(xì)則,充分體現(xiàn)教育公平,合理設(shè)置積分類別、項目、標(biāo)準(zhǔn)和分值,根據(jù)積分情況和招生計劃安排學(xué)位。
這也意味著教育政策是在不斷變化,剛買回來的學(xué)區(qū)房,也可能變成非學(xué)區(qū)房;即便買了學(xué)區(qū)房,也不一定有學(xué)位。隨著積分入學(xué)、電腦派位等政策深入落實,這種風(fēng)險正在逐步加大。
浩天信和(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人張樂雄:業(yè)主跟開發(fā)商之間的協(xié)議,不會構(gòu)成政府決策的剛性依據(jù)。但政府在行使行政權(quán)力的時候,有一項原則叫做比例原則,就是要適當(dāng)考慮各方面的情況,來盡量使行政決策公平合理。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,售樓人員在銷售樓盤時所作出的口頭承諾,往往因為時過境遷無法查證,無法鎖定證據(jù)。消費者在買房之前,不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示,對學(xué)位要有自己的判斷,并保留好證據(jù)。
浩天信和(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人張樂雄:收集實體證據(jù),還有未來對證據(jù)來源的還原能力非常重要。如果從民事的角度,最終維權(quán)成功,就意味著可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任,但是,最終能不能夠得到學(xué)位?如果教育局已經(jīng)做出了相應(yīng)學(xué)區(qū)的劃分,在民事上的主張,沒辦法達(dá)到最終效果。
教育資源緊張
深圳學(xué)區(qū)房15年翻了10倍
深圳教育資源稀缺,學(xué)位供給壓力持續(xù)加大,學(xué)位置業(yè)成為眾多家長買房核心因素。同時,學(xué)區(qū)房價格也隨著學(xué)校優(yōu)勢帶來的附加值增高而上漲。這也是開發(fā)商不惜冒著違法風(fēng)險,也要以學(xué)區(qū)房作為宣傳重點的重要原因。
據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù),深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2018年的1302萬人,增長了42倍。
與此形成反差的是深圳的中小學(xué)教育資源稀缺。深圳的小學(xué)數(shù)量,從1979年的226所到2018年344所,只增加了0.52倍。
據(jù)教育部門測算,預(yù)計到2020年,深圳小一學(xué)位缺口達(dá)到4.95萬個,初一學(xué)位缺口1.06萬個。
深圳市住房研究會會長陳藹貧:一方面,深圳每年的人口快速增加,大概每年增加20萬到40萬人之間。另一方面,教育資源的供給跟不上。同時,由于在規(guī)劃過程中,有些樓盤過度增加容積率,導(dǎo)致對公共資源的要求非常高,這些都是導(dǎo)致學(xué)位不足的重要原因。
教育資源的稀缺,也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格一路高歌猛進(jìn),重點學(xué)校的學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的每平米單價差高達(dá)近十萬。
以深圳福田區(qū)百花園小區(qū)為例,2005年,一套117平米三室當(dāng)時的價格為95萬左右,由于小區(qū)周邊聚集了深圳幾所重點名校,目前同樣戶型的房源價格已經(jīng)達(dá)到1200萬一套,上漲超十倍。
美聯(lián)物業(yè)地產(chǎn)中介袁新有:因為學(xué)位房最重要是看學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量好不好,教學(xué)質(zhì)量比較好的學(xué)校,附近的房子比較穩(wěn)定,價格一直在往上走。學(xué)校的學(xué)位就那么一些,每一年購房的需求比較多,加上深圳的學(xué)位還是比較緊張,也導(dǎo)致學(xué)位房的價格,很難再往下走,每一年都是非常穩(wěn)定地往上走。
市場對學(xué)區(qū)房的追捧熱情不減,但買了學(xué)區(qū)房又無法入學(xué)的情況又頻頻發(fā)生。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,究其原因,除了開發(fā)商的因素,也有規(guī)劃不足、供求不平衡等原因。
深圳市住房研究會會長陳藹貧:最根本是要解決兩個方面的問題,第一,要快速增加供給;第二,要使教育資源均等化。比如教育體制要進(jìn)行改革,如果教師可以流動、學(xué)校可以進(jìn)行校企合作的話,公共教育資源被均衡化后,矛盾恐怕不會這么突出。所以要破解當(dāng)前學(xué)位房的問題,破解亂象,要綜合改革,各部門齊發(fā)力。
你也被“學(xué)區(qū)房”了嗎?