2018年，深圳這座改革開(kāi)放的先鋒城市正式宣布：住房體制二次巨變！重磅消息一出，眾人驚醒。當(dāng)年深圳正式發(fā)布的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，意味著向來(lái)有“先行先試”之稱(chēng)的深圳房改，終于在深圳落地。

深圳這次房改，不僅僅是簡(jiǎn)單的一場(chǎng)樓市調(diào)控，更意味著樓市制度的一次重大轉(zhuǎn)變！

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所有人都買(mǎi)得起房？

（圖片來(lái)源深圳晚報(bào)）

那么，接下來(lái)，我們還能向誰(shuí)學(xué)習(xí)？答案是新加坡。

新加坡國(guó)土面積極小，只有626.4平方公里，如此彈丸小國(guó)卻在世界上第一次兌現(xiàn)“居者有其屋”的承諾，以政府的力量實(shí)現(xiàn)了絕大多數(shù)國(guó)民的安居夢(mèng)。

更值得我們關(guān)注的是，新加坡經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源是外貿(mào)和產(chǎn)業(yè)，憑此躋身于世界主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)國(guó)之列，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的影響有限。

我們應(yīng)當(dāng)從以下方面借鑒學(xué)習(xí)新加坡的住房制度：新加坡的住房體系以公共為主，私宅為輔。在立國(guó)之初，便將公共住房建設(shè)作為優(yōu)先任務(wù)，目前形成以組屋和共管公寓為主的保障房市場(chǎng)和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構(gòu)成的住房體系。

新加坡的組屋與我們的廉租房略也有相似之處，這些租屋一般是政府出資購(gòu)買(mǎi)，然后租給窮人，租金只是象征性收取，只占窮人收入很小的一部分。這類(lèi)房屋在新加坡住房市場(chǎng)占比高達(dá)八成。

新加坡組屋的每平米房?jī)r(jià)被嚴(yán)格限定在城市月均收入的2倍，換句話說(shuō)一個(gè)家庭一個(gè)月能買(mǎi)1平米的這種組屋。這種房子面積不大，通常也就是50-60平米，一般的新婚夫婦也能夠用5年時(shí)間買(mǎi)起這樣一套房子。

除此之外，新加坡在核實(shí)收入后，可以通過(guò)多渠道發(fā)放最多80-90%的貸款，那么也就是說(shuō)新婚夫婦半年到一年就能攢到首付，方便低收入居民早日住到房子。

新加坡還另有一種類(lèi)型房屋——共管公寓對(duì)社會(huì)提供，這種房屋質(zhì)量比租屋更高一層，其價(jià)格一般為純商品房的七成，每平米房?jī)r(jià)大概是家庭月收入的1.5倍左右，換言之一個(gè)家庭努力十年就可以買(mǎi)一套這樣的房子，10年后這房子還可以自動(dòng)私有化。

在如此大的保障房供給之下，新加坡的商品房?jī)r(jià)格仍然保持平穩(wěn)，平均價(jià)格只是組屋的三倍，也就是說(shuō)即使是一套純商品房，新加坡普通家庭奮斗15年，也能買(mǎi)得起了。

而為了保正不被不法之徒薅羊毛，新加坡制定了嚴(yán)刑峻法。新加坡規(guī)定申請(qǐng)組屋要提交真實(shí)合法的材料，如果有弄虛作假會(huì)被罰款甚至6個(gè)月監(jiān)禁，另外這個(gè)房子也是5年不許賣(mài)，過(guò)了5年要賣(mài)還得經(jīng)當(dāng)?shù)卣块T(mén)審核批準(zhǔn)，基本上杜絕了炒房的可能。

總而言之，新加坡把國(guó)內(nèi)房屋分成保障房和商品房?jī)深?lèi)，前者政府主導(dǎo)，面向普通居民；后者歸于市場(chǎng)，服務(wù)有錢(qián)人。這樣情況下，商品房市場(chǎng)漲多少，對(duì)普通居民影響有限，而且這部分的收入還成為了政府的收入主要來(lái)源。在房屋面積方面，新加坡執(zhí)行區(qū)別化對(duì)待，福利性質(zhì)越強(qiáng)的居所，面積越小，反之則越大。以防止這種政策變成生產(chǎn)懶人的溫床。

這樣一來(lái)，低收入群體的“有房可住”與地方政府的“有錢(qián)可收”，這兩個(gè)看似無(wú)解的矛盾就能完美解決。

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“住房公有制”時(shí)代來(lái)了嗎？

（圖片來(lái)源深圳商報(bào)）

了解了新加坡的制度，我們?cè)倩仡^來(lái)研讀深圳的“房改”政策，便可以看到很多與新加坡的相似之處。

從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供應(yīng)只有40%。

到2035年，新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房將達(dá)170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類(lèi)保障性住房總量將不少于100萬(wàn)套。

人才住房：價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)的60%左右，面積小于90平，可租可售。

安居型商品房：價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)的50%左右，面積小于70平，重點(diǎn)面向符合財(cái)產(chǎn)收入限額標(biāo)準(zhǔn)的本市戶(hù)籍居民，可租可售、以售為主。

公租房：租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右，特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點(diǎn)面向符合條件的戶(hù)籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，面積30-60平為主。

由此可見(jiàn)，60%的新增住房是政府控制的政策性住房，市場(chǎng)上新增的商品房只占總量的40%。保證一定小規(guī)模數(shù)量的商品房供應(yīng)，既為高端需求提供了出口，而商品房的稀缺性也保證了房?jī)r(jià)不跌，為地方收入提供條件。

可以見(jiàn)得，中國(guó)住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生變化——1998年“房改”之后歷經(jīng)二十年，我們正在迎來(lái)新的“住房公有制”時(shí)代！

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樓市未來(lái)在哪里？

（圖片來(lái)源深圳特區(qū)報(bào)）

我們?cè)囅胍幌拢吧钲凇钡姆扛哪Ｊ饺绻谌珖?guó)推行，那么接下來(lái)國(guó)內(nèi)會(huì)出現(xiàn)兩種情況，一部分是開(kāi)發(fā)商建設(shè)的真正的商品房，這部分地價(jià)高、房?jī)r(jià)高。

另一部分是政府建設(shè)或者政府控股的國(guó)有企業(yè)建設(shè)的大量租賃房，這部分土地出讓價(jià)低，租金低。

未來(lái)，中國(guó)將會(huì)形成一套以新加坡為師而兼具“中國(guó)特色”的住房模式——商品房（市場(chǎng)化，價(jià)高者得）+平價(jià)住宅（共有產(chǎn)權(quán)房，封閉運(yùn)行，去投資屬性）+租賃住房（中低端市場(chǎng)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)）+保障房（窮人）。

在這個(gè)體系中，政府會(huì)維持強(qiáng)有力的存在，也會(huì)握有越來(lái)越多的可調(diào)配資源，不會(huì)將住房問(wèn)題全托于市場(chǎng)自有調(diào)劑。

可見(jiàn)，未來(lái)商品房將越來(lái)越少，很可能就會(huì)成為有錢(qián)人的游戲，而地方也可以從40%的商品房供地中賺取財(cái)政收入。

而對(duì)于絕大多數(shù)買(mǎi)不起房的人，以后可以申請(qǐng)保障性住房，也可以申請(qǐng)公共租賃住房，一樣有房可住。

未來(lái)城市要?jiǎng)澐蛛A層，買(mǎi)房也要?jiǎng)澐蛛A層。以不同的房屋對(duì)應(yīng)不同的群體，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”！

不過(guò)問(wèn)題也是顯而易見(jiàn)的，畢竟新加坡與我國(guó)國(guó)情差距極大，新加坡人口不足500萬(wàn)，人均收入和人均教育程度又極高，而我們可是有14億人！

況且，新加坡是一級(jí)財(cái)政，因此有充足的財(cái)力來(lái)搞全民的保障房建設(shè)，但在我們國(guó)家，像深圳這樣，有底氣做到不必依賴(lài)土地財(cái)政就能取得充足經(jīng)濟(jì)收入的城市并不是很多。

另外，即使有財(cái)力建設(shè)了足夠的保障房，那么保障房真的能保障嗎？畢竟，我們的房子背后還要與眾多資源相關(guān)聯(lián)，比如教育、比如醫(yī)療！

那么，除了房?jī)r(jià)、除了房屋質(zhì)量等硬性條件之外，保障房是否能與商品房享有同等的權(quán)利呢？

這就要?dú)w結(jié)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題了。雖然這個(gè)問(wèn)題提法已久，然而具體政策的落地，卻遲遲不見(jiàn)蹤影。

其實(shí)，對(duì)于我們普通人而言，最重要的是能讓我們有房可住、有權(quán)可享，讓大家都能有“獲得感”。（財(cái)經(jīng)要參）