張玲說法|住宅以套內(nèi)面積交易，公攤面積會消失？那房價契稅呢?
公攤面積并非越少越好（本網(wǎng)資料圖片，張玲 攝）
【關(guān)于公攤面積的9個疑問】
律師提醒：公攤面積越小居住體驗越差
張茂榮律師接受記者采訪時表示，本來沒感覺這是件大事，但隨著不斷有媒體報道發(fā)出，出現(xiàn)以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識。接下來，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關(guān)的9個問題。
問題一：套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積是不是同一回事？
答：否。
根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第六條規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，套內(nèi)使用面積只是套內(nèi)建筑面積的大部分，但不是全部。
問題二：以套內(nèi)建筑面積計價是不是新鮮事？
答：否。
張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實施，現(xiàn)行有效的《商品房銷售管理辦法》第18條就規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”，即開發(fā)商可以在“套”、“套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”三種計價方式擇其一銷售房屋。
而深圳市無論是2010版還是2016版的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）》第五條【計價方式和價款】均規(guī)定了按套內(nèi)建筑面積計算單價的計價方式，實踐中深圳市開發(fā)商也是普遍按套內(nèi)建筑面積計價，如半島城邦三期、賽格新城市廣場等。
問題三：以套內(nèi)建筑面積計價可否消除“公攤”？
答案同樣是否定的。
公攤面積從而來？張茂榮律師告訴記者，除非農(nóng)村或城郊一家一戶，土地和房屋均為同一權(quán)利人，沒有與他人公用空間的獨戶單一產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)（不存在公攤面積）。而開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個項目地塊商品房同時有多戶，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買單，由此形成“公攤”面積。
《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中第70條規(guī)定的“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，既是對專有、共有的權(quán)利規(guī)定。
“同一小區(qū)不同住戶不可與世隔絕獨善其身，無論以什么方式計價商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除?！?/span>
問題四：“公攤”面積是不是越少越好？
答：顯然不是。
張茂榮律師解釋說，公攤面積由業(yè)主公共部位面積構(gòu)成，公攤面積越小，說明全體業(yè)主共有公共面積越小，公共設(shè)施設(shè)備空間越少，舒適度越低，居住體驗越差。“試想，如果你居住在一個幾乎沒有公共服務(wù)空間的小區(qū)，會是一種什么樣的體驗？”
問題五：以套內(nèi)面積計價是否能夠提高得房率（即使用率）？
答：否！
張茂榮律師介紹說，得房率高低在規(guī)劃設(shè)計階段即已確定，體現(xiàn)文件為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不可能因為開發(fā)商銷售房屋的計價方式的改變而改變。
同時，得房率本身是以公攤為參照的，是套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比值，媒體報道套內(nèi)面積計價后，消除公攤，購房者得房率達到100%是不正確的。
問題六：“公攤”貓膩是不是開發(fā)商所為？
答：實話實說，這次開發(fā)商確確實實是躺槍了。
張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產(chǎn)開發(fā)流程的都知道，房屋面積（包括專有面積和公攤面積）并不是開發(fā)商說了算的，而是由政府測繪機構(gòu)測繪確定，以深圳市來說，就是深圳市地籍測繪大隊測繪并出具竣工面積測繪報告作為開發(fā)商交房條件。
而深圳市地籍測繪大隊是深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（市海洋局）所屬正處級事業(yè)單位，與開發(fā)商沒有一毛錢關(guān)系。公攤面積是測繪大隊測繪出來的，與開發(fā)商無關(guān)。
問題七：套內(nèi)建筑面積計價是否會推高房價？
答：否！
開發(fā)商銷售房屋實行總價控制，套內(nèi)建筑面積只是計價方式之一，總價相同，以建筑面積計價單價低，以套內(nèi)建筑面積計價單價高，但并不改變總價，計價方式不同，依據(jù)不同，單價不具有可比性。
問題八：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易有何利好？
答：1、按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，與國際接軌；
2、解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；
3、解決住戶使用面積（而非建筑面積或套內(nèi)建筑面積）不透明的問題（按套內(nèi)使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”）。
問題九：該項目規(guī)范是否違反法律法規(guī)？是否可以強制執(zhí)行？
答：《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》正式通過后必須強制執(zhí)行，但目前《商品房銷售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開發(fā)商銷售商品房的法定依據(jù)。規(guī)范是系統(tǒng)內(nèi)部規(guī)定，法規(guī)是外部實施規(guī)定，兩者現(xiàn)相沖突的情況下，個人認為應(yīng)該先修法做到統(tǒng)一方可適用。
綜上，張茂榮律師認為，無論是以套內(nèi)使用面積還是套內(nèi)建筑面積計價，都不會對既有房地產(chǎn)市場產(chǎn)生任何影響；竣工面積測繪報告對于公攤面積的計算有著詳細的記載，購房者關(guān)于公攤面積計算不透明的說法只是基于自身的不專業(yè)，沒有仔細去看而做出的錯誤表述；公攤貓膩應(yīng)當指向測繪機構(gòu)，而非開發(fā)商。