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住宅建筑以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易對(duì)總房?jī)r(jià)并無影響

深圳新聞網(wǎng)2019年2月27日訊（記者 張玲）近日住建部辦公廳發(fā)布《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中提到”住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易“，一經(jīng)公布便引起廣泛討論，有人認(rèn)為公攤面積就此消失，也有專業(yè)人員指出這只是說法不同而已，并不影響住房的面積公攤。

記者注意到，還有人關(guān)心，交易方式強(qiáng)調(diào)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行，是否會(huì)影響到房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方式以及契稅……房?jī)r(jià)是否會(huì)受此影響漲或跌。哎呀，這可真是讓有房者和準(zhǔn)備買房者睡不著覺吶。

為了讓各位睡個(gè)安穩(wěn)覺，我們請(qǐng)來深圳三位資深房產(chǎn)律師做一次詳細(xì)的分析，他們分別是顏宇丹律師，劉亞娟律師和張茂榮律師。

【關(guān)于交易方式和計(jì)價(jià)方式】

以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易≠按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

顏宇丹律師指出，這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》主要是設(shè)計(jì)規(guī)范文件，銷售商品房的計(jì)價(jià)方式不在這份文件的規(guī)定范圍之內(nèi)。目前商品房計(jì)價(jià)的規(guī)定在《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)，2001年），第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！痹撘?guī)定并未失效。

顏宇丹律師注意到，《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》的表述“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，不等同于“住房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。她告訴記者，目前商品房銷售合同上要求必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積，即也是按套內(nèi)使用面積交易的，但商品房基本上是以建筑面積來“計(jì)價(jià)”。

“即使今后政府出臺(tái)商品房按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)的政策，一般新政實(shí)施都有節(jié)點(diǎn)，也會(huì)規(guī)定具體實(shí)施細(xì)則和新舊銜接的問題，不會(huì)影響之前已按建筑面積計(jì)價(jià)和計(jì)算契稅的交易，因?yàn)橘I賣合同已經(jīng)履行完畢?！?/span>

【關(guān)于建筑面積和套內(nèi)建筑面積】

公攤面積計(jì)算和房屋總價(jià)不受影響

劉亞娟律師告訴記者，翻一下法律法規(guī)就發(fā)現(xiàn)，法律法規(guī)中出現(xiàn)了建筑面積和套內(nèi)建筑面積混用的現(xiàn)象，比如2005年的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》中第六條有這么一句話”對(duì)于以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)量的，應(yīng)換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)“。

2013年起深圳的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)變成以建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，目前的商品房預(yù)售合同范本也是以總價(jià)和套內(nèi)建筑面積計(jì)算。如果說以套內(nèi)建筑面積和以建筑面積交易沒有區(qū)別的話，可能沒法解釋為什么有這種從建筑面積向套內(nèi)建筑面積演變的傾向。

“從專業(yè)的角度看，不管使用套內(nèi)建筑面積還是使用建筑面積計(jì)價(jià)，并不影響公攤面積的計(jì)算和房屋總價(jià)，目前深圳的商品房預(yù)售合同中關(guān)于面積誤差的約定也是以套內(nèi)建筑面積計(jì)算的，所以就深圳購房者而言短時(shí)間內(nèi)可能沒有什么變化”，劉亞娟律師說，以套內(nèi)建筑面積甚至套內(nèi)使用面積計(jì)算，體現(xiàn)了一種以消費(fèi)者為中心的發(fā)展方向，開發(fā)商的交付標(biāo)準(zhǔn)越來越讓購房者看得見了，畢竟套內(nèi)建筑面積和大小的關(guān)系是看得見的，容積率和小區(qū)院子大小的關(guān)系也看得見的?！皩?duì)消費(fèi)者而言，這比擺出一堆數(shù)據(jù)和權(quán)威測(cè)繪機(jī)構(gòu)更來得放心，借用互聯(lián)網(wǎng)用語，這個(gè)政策實(shí)際上是用戶導(dǎo)向的，增強(qiáng)房地產(chǎn)交易中的用戶體驗(yàn)?！?/span>

劉亞娟律師提到，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，仍然有不少購房者權(quán)利受到侵害，由于法律存在漏洞無法維權(quán)。如今房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)成熟，也該到了傾向于保護(hù)購房者的時(shí)候了，她說，“期待更進(jìn)一步的政策出臺(tái)（比如現(xiàn)房銷售等），讓購房者看到的即是買到的。”

公攤面積并非越少越好（本網(wǎng)資料圖片，張玲 攝）

【關(guān)于公攤面積的9個(gè)疑問】

律師提醒：公攤面積越小居住體驗(yàn)越差

張茂榮律師接受記者采訪時(shí)表示，本來沒感覺這是件大事，但隨著不斷有媒體報(bào)道發(fā)出，出現(xiàn)以訛傳訛，還真有必要普及一下“公攤”基本常識(shí)。接下來，張茂榮律師一口氣回答了和公攤面積有關(guān)的9個(gè)問題。

問題一：套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積是不是同一回事？

答：否。

根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第六條規(guī)定，套內(nèi)建筑面積由套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分組成，套內(nèi)使用面積只是套內(nèi)建筑面積的大部分，但不是全部。

問題二：以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是不是新鮮事？

答：否。

張茂榮律師表示，早在2001年6月1日實(shí)施，現(xiàn)行有效的《商品房銷售管理辦法》第18條就規(guī)定“商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)”，即開發(fā)商可以在“套”、“套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”三種計(jì)價(jià)方式擇其一銷售房屋。

而深圳市無論是2010版還是2016版的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》第五條【計(jì)價(jià)方式和價(jià)款】均規(guī)定了按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)的計(jì)價(jià)方式，實(shí)踐中深圳市開發(fā)商也是普遍按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，如半島城邦三期、賽格新城市廣場(chǎng)等。

問題三：以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)可否消除“公攤”？

答案同樣是否定的。

公攤面積從而來？張茂榮律師告訴記者，除非農(nóng)村或城郊一家一戶，土地和房屋均為同一權(quán)利人，沒有與他人公用空間的獨(dú)戶單一產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)（不存在公攤面積）。而開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的一個(gè)項(xiàng)目地塊商品房同時(shí)有多戶，并有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房、分隔墻等公用建筑面積，該公用建筑面積不可或缺，并存在建筑成本，必然需要購房者買單，由此形成“公攤”面積。

《物權(quán)法》第六章“建筑物區(qū)分所有權(quán)”中第70條規(guī)定的“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，既是對(duì)專有、共有的權(quán)利規(guī)定。

“同一小區(qū)不同住戶不可與世隔絕獨(dú)善其身，無論以什么方式計(jì)價(jià)商品房，共有部分都不可能消失，“公攤”面積都不可能消除?！?/span>

問題四：“公攤”面積是不是越少越好？

答：顯然不是。

張茂榮律師解釋說，公攤面積由業(yè)主公共部位面積構(gòu)成，公攤面積越小，說明全體業(yè)主共有公共面積越小，公共設(shè)施設(shè)備空間越少，舒適度越低，居住體驗(yàn)越差。“試想，如果你居住在一個(gè)幾乎沒有公共服務(wù)空間的小區(qū)，會(huì)是一種什么樣的體驗(yàn)？”

問題五：以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否能夠提高得房率（即使用率）？

答：否！

張茂榮律師介紹說，得房率高低在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即已確定，體現(xiàn)文件為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，不可能因?yàn)殚_發(fā)商銷售房屋的計(jì)價(jià)方式的改變而改變。

同時(shí)，得房率本身是以公攤為參照的，是套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比值，媒體報(bào)道套內(nèi)面積計(jì)價(jià)后，消除公攤，購房者得房率達(dá)到100%是不正確的。

問題六：“公攤”貓膩是不是開發(fā)商所為？

答：實(shí)話實(shí)說，這次開發(fā)商確確實(shí)實(shí)是躺槍了。

張茂榮律師告訴記者，凡是稍了解房地產(chǎn)開發(fā)流程的都知道，房屋面積（包括專有面積和公攤面積）并不是開發(fā)商說了算的，而是由政府測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪確定，以深圳市來說，就是深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)測(cè)繪并出具竣工面積測(cè)繪報(bào)告作為開發(fā)商交房條件。

而深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)是深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（市海洋局）所屬正處級(jí)事業(yè)單位，與開發(fā)商沒有一毛錢關(guān)系。公攤面積是測(cè)繪大隊(duì)測(cè)繪出來的，與開發(fā)商無關(guān)。

問題七：套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是否會(huì)推高房?jī)r(jià)？

答：否！

開發(fā)商銷售房屋實(shí)行總價(jià)控制，套內(nèi)建筑面積只是計(jì)價(jià)方式之一，總價(jià)相同，以建筑面積計(jì)價(jià)單價(jià)低，以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)單價(jià)高，但并不改變總價(jià)，計(jì)價(jià)方式不同，依據(jù)不同，單價(jià)不具有可比性。

問題八：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有何利好？

答：1、按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國際通行做法，與國際接軌；

2、解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題；

3、解決住戶使用面積（而非建筑面積或套內(nèi)建筑面積）不透明的問題（按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”）。

問題九：該項(xiàng)目規(guī)范是否違反法律法規(guī)？是否可以強(qiáng)制執(zhí)行？

答：《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》正式通過后必須強(qiáng)制執(zhí)行，但目前《商品房銷售管理辦法》仍然有效，且為政府審批開發(fā)商銷售商品房的法定依據(jù)。規(guī)范是系統(tǒng)內(nèi)部規(guī)定，法規(guī)是外部實(shí)施規(guī)定，兩者現(xiàn)相沖突的情況下，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該先修法做到統(tǒng)一方可適用。

綜上，張茂榮律師認(rèn)為，無論是以套內(nèi)使用面積還是套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，都不會(huì)對(duì)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響；竣工面積測(cè)繪報(bào)告對(duì)于公攤面積的計(jì)算有著詳細(xì)的記載，購房者關(guān)于公攤面積計(jì)算不透明的說法只是基于自身的不專業(yè)，沒有仔細(xì)去看而做出的錯(cuò)誤表述；公攤貓膩應(yīng)當(dāng)指向測(cè)繪機(jī)構(gòu)，而非開發(fā)商。

【關(guān)于顏宇丹律師】

顏宇丹律師：廣東誠公律師事務(wù)所合伙人律師，丹柱法律團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。中國政法大學(xué)在職法學(xué)博士、深圳市律師協(xié)會(huì)宣傳委員會(huì)副主任、房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)委員。著《婚房保衛(wèi)戰(zhàn)》等書。

【關(guān)于劉亞娟律師】

劉亞娟律師：北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師，先后從事警察、律師之職，在多年的律師職業(yè)生涯期間，已成功辦理數(shù)百起民事訴訟案件，其中尤以婚姻家庭法律事務(wù)和房地產(chǎn)法律事務(wù)（房屋買賣合同糾紛、商鋪?zhàn)赓U糾紛、小產(chǎn)權(quán)糾紛、合作建房糾紛、離婚房產(chǎn)分割，房產(chǎn)繼承等）為主要研究領(lǐng)域，并尤其擅長(zhǎng)處理該領(lǐng)域內(nèi)重大復(fù)雜疑難案件。執(zhí)業(yè)以來已累計(jì)為客戶提供數(shù)千起該領(lǐng)域內(nèi)的法律咨詢，并已成功辦理數(shù)百起涉及家事、房產(chǎn)類的訴訟及非訴案件。

【關(guān)于張茂榮律師】

張茂榮律師：專業(yè)房地產(chǎn)法律專家，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，信榮（全國）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師，深圳市九屆律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)副主任。1993年3月執(zhí)業(yè)至今，2006年開始專注于深圳市房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)的服務(wù)與研究，撰寫房地產(chǎn)案例及法律時(shí)評(píng)數(shù)百篇。