張玲說法|違建領(lǐng)證、連續(xù)買賣合同有效 小產(chǎn)權(quán)房的春天來了？
律師：小產(chǎn)權(quán)房不能過戶不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力
收到判決數(shù)后，張茂榮律師代表團(tuán)隊(duì)接受記者采訪。他表示，不同于違反規(guī)劃、沒有報(bào)建手續(xù)、沒有取得房地產(chǎn)證的其他小產(chǎn)權(quán)房，涉案綠本房初期也屬于違法建筑，但依據(jù)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》（簡稱《若干規(guī)定》）申報(bào)確權(quán)發(fā)證后，使用權(quán)即合法化，轉(zhuǎn)讓合同有效；
“《若干規(guī)定》雖然規(guī)定除市政府另有規(guī)定外，違法私房確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后不得買賣，但該禁止性規(guī)定并非法律和行政法規(guī)層級(jí)，且不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)?！?br/>
張茂榮律師強(qiáng)調(diào)，綠本房不能過戶的事實(shí)并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場商品房，房地產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理過戶登記行使的是行政管理職權(quán)，限制的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，只對(duì)引起房屋物權(quán)變動(dòng)的合同能否繼續(xù)履行構(gòu)成影響，并不能影響對(duì)合同效力的判斷。
張茂榮律師解釋說，合同具有相對(duì)性，連環(huán)合同后手合同效力與前手合同無關(guān)。根據(jù)《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條規(guī)定，房屋連環(huán)買賣中，前手買賣合同被確認(rèn)無效，不影響后手買賣合同的效力，涉案三份《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》效力相互獨(dú)立，即便第一手買家拖欠原告購房款，后手買家也不負(fù)有連帶責(zé)任；
律師忠告：違建交易風(fēng)險(xiǎn)依然存在 購買需慎重
既然違建都開始合法化，“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣合同有效也逐漸被法院認(rèn)可，那么是否意味著“小產(chǎn)權(quán)”的買賣應(yīng)風(fēng)云際會(huì)，應(yīng)搶先出手呢？
張茂榮律師表示，轉(zhuǎn)讓合同有效，購買依然有風(fēng)險(xiǎn)?！半m然綠本小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同有效，但是無法辦理過戶手續(xù)，房屋始終無法登記在買家名下，合同客觀上無法全面履行完畢，拆遷時(shí)也會(huì)遇到障礙，建議還是謹(jǐn)慎購買。”
廖彬律師的答案也是“否”。
廖彬分析說，并非所有違法建筑都可以領(lǐng)證合法化。很多違法建筑是可以拆除并罰款的。即使不拆除，也可以沒收的。只有符合新兩規(guī)的違法建筑才可以通過處理合法化。
“其次，并非所有小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同訴訟都認(rèn)可買賣合同的效力。我們看到的案例是最新的案例，是逐步發(fā)展到今天的。而且，現(xiàn)今法院如此裁決也是有條件的?！绷伪虮硎荆谝粋€(gè)條件就是經(jīng)過違建處理，取得國有土地上的合法產(chǎn)權(quán)。因此，如果交易的小產(chǎn)權(quán)房未進(jìn)行違法建設(shè)處理，法院駁回起訴的可能是存在的。必須等到行政部門處理確定產(chǎn)權(quán)后才進(jìn)行處理。如果小產(chǎn)權(quán)房不屬于可以依據(jù)新兩規(guī)處理的違法建筑，比如最新建設(shè)的違法建筑，可能被拆除的，那么該合同可能被認(rèn)定無效。
進(jìn)一步說，即使小產(chǎn)權(quán)房的合同被判定有效，并非所有建筑處理后都能轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩坎⑦M(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。“房屋可能依然登記在違建人名下，那么違建人可能一屋二賣、抵押等。這些都會(huì)引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
“因此，買賣小產(chǎn)權(quán)房依然要慎重”，廖彬律師提醒說。