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張玲說法|違建領(lǐng)證、連續(xù)買賣合同有效 小產(chǎn)權(quán)房的春天來了?

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張玲說法|違建領(lǐng)證、連續(xù)買賣合同有效 小產(chǎn)權(quán)房的春天來了?

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2019年1月,深圳的小產(chǎn)權(quán)房似乎在悄悄破冰,有人問:深圳小產(chǎn)權(quán)房的春天來了嗎?

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2019年1月7日,深圳市不動產(chǎn)登記中心向三家股份公司發(fā)出三本歷史遺留違建處理確認房產(chǎn)證

深圳新聞網(wǎng)2019年1月9日訊(記者 張玲)1月7日,深圳第一批歷史違建處理確認的房產(chǎn)證在龍崗區(qū)發(fā)出;再往前2個月,深圳市寶安區(qū)人民法院對某房地產(chǎn)買賣糾紛一審判決,確認“綠本”小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同有效……深圳的小產(chǎn)權(quán)房似乎在悄悄破冰,有人問:深圳小產(chǎn)權(quán)房的春天來了嗎?

嚴(yán)格來講,“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,原來是指權(quán)利存在部分限制的房屋。但隨著各種各樣的房屋出現(xiàn),這個概念被濫用,指代一切權(quán)屬存在問題的房屋。記者采訪房地產(chǎn)律師獲悉,中國實行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu),即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民利用分配的宅基地建設(shè)的地上房屋只能在集團內(nèi)流轉(zhuǎn),不得出售給集體以外的人。

產(chǎn)業(yè)類歷史違建獲房產(chǎn)證  是否是零的突破?

2019年1月7日,深圳市不動產(chǎn)登記中心布吉所、龍崗所分別向平湖街道山廈實業(yè)股份公司、南灣街道南嶺股份有限公司、寶龍街道同樂股份公司發(fā)出三本歷史遺留違法建筑處理確認房產(chǎn)證。至此,龍崗區(qū)在全市范圍內(nèi)率先產(chǎn)生第一批歷史違建處理確認的“房產(chǎn)證”,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)類和公配類多種類型歷史違建處理確認“零”突破,為深圳市全面推進歷史遺留違建處理確認工作拉開序幕。(相關(guān)報道:深圳歷史違建“領(lǐng)證”首批確認“房產(chǎn)證”在龍崗產(chǎn)生

“違建”是違法建設(shè)、違法建筑的統(tǒng)稱,違法建設(shè)是行為,違法建筑是違法建設(shè)的結(jié)果。深圳市律師協(xié)會財委委員、廣東華商律師事務(wù)所廖彬律師告訴記者,違法建設(shè)是相對于履行相關(guān)手續(xù)的合法建設(shè)而言。因此,違建違反的法律具體條文是不同的。其中違反規(guī)劃類的法律進行的建設(shè)是最多的情形。

廖彬律師指出,事實上,深圳的違建“領(lǐng)證”,上述新聞所述并非第一次。對于該類違建種類中,也并非都是一律拆除了事。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省規(guī)劃條例》,對違建的處罰包括罰款、限期拆除,不能拆除的沒收實物或者違法收入并罰款等。

2009年深圳市人大通過并發(fā)布實施了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡稱《決定》)。對于農(nóng)村城市化過程中的的歷史違法建筑進行處理,并授權(quán)深圳市政府制定實施辦法。2018年深圳市政府2018年6月13日審議通過《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》(以下簡稱《處理辦法》),自2018年10月10日起施行。

本次領(lǐng)證的違法建筑要符合《決定》確定的范圍,同時也要符合《處理辦法》的要求。兩者的區(qū)別在于后者范圍小于前者,僅針對農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類違法建筑和農(nóng)村城市化歷史遺留公共配套類違法建筑的處理。這兩個規(guī)定被稱為“新兩規(guī)”。

新兩規(guī)之前,還有舊兩規(guī)。這就是2002年深圳市人大常委會頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》,對符合要求的違法建筑進行處理提供了依據(jù)。舊兩規(guī)分別從私房和經(jīng)營性用房兩個類別來做出不同規(guī)定,并進行違法建筑處理。經(jīng)過查實、處罰,最終也是可以領(lǐng)取房產(chǎn)證的。因此,本次違建領(lǐng)證并非第一次。

廖彬律師認為,從實際角度而言,該類違建處理的路徑打開,對于提高城市更新范圍類合法用地比例,滿足城市更新計劃申報條件,也是有很好的促進作用。通過城市更新的升級現(xiàn)有工業(yè)區(qū)、公共配套設(shè)施,將有利于保障工業(yè)的技術(shù)升級,有利于工業(yè)在深圳經(jīng)濟發(fā)展中的地位。

注意!并非所有的違法建筑都可以領(lǐng)證

根據(jù)《決定》第二條,可以納入到進行處理的違法建筑有如下幾種:

1、原村民非商品住宅超批準(zhǔn)面積的違法建筑

2、1999年3月5日之前所建的符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》(以下簡稱“兩規(guī)”)處理條件,尚未接受處理的違法建筑;

3、1999年3月5日之前所建不符合“兩規(guī)”處理條件的違法建筑;

4、1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑;

5、2004年10月28日之后至本決定實施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)復(fù)工或者同意建設(shè)外的各類違法建筑。

“而本次領(lǐng)證的這些違法建筑范圍進一步收窄?!绷伪蚵蓭煼Q,根據(jù)《處理辦法》第二條第二、三款的規(guī)定“本辦法所稱產(chǎn)業(yè)類歷史違建,包括生產(chǎn)經(jīng)營性和商業(yè)、辦公類歷史違建。生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建,是指廠房、倉庫等實際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲藏等用途的建筑物及生活配套設(shè)施。商業(yè)、辦公類歷史違建,是指實際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)(含餐飲、娛樂)、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施?!?/p>

“本辦法所稱公配類歷史違建,是指實際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施?!?/p>

因此,雖然都是違法建筑,如果不符合《決定》規(guī)定的范圍,違法建筑根本就不納入考慮范圍。如果不是《處理辦法》規(guī)定的產(chǎn)業(yè)類和公配類違建,這次也不會納入處理,更就無法領(lǐng)證。

判決書復(fù)印件圖片(截圖由張茂榮律師團隊提供)

小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同被判有效  

另一條和小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的重磅新聞發(fā)生在寶安區(qū)。寶安法院一審判決一宗房產(chǎn)交易糾紛,認定“綠本”小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同均有效,該案件被告的代理律師正是北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所張茂榮律師團隊。記者從張茂榮律師方面了解到,寶安法院一審判決駁回原村民黃某要求確認合同無效、返還房屋、支付十年占用費的全部訴訟請求。

據(jù)悉,涉案房屋為“綠本”小產(chǎn)權(quán)房,2007年9月28日登記于原村民黃某父子名下(產(chǎn)證載明非市場商品房),先后發(fā)生三手連環(huán)買賣;2008年11月20日,經(jīng)廣東明軒律師事務(wù)所見證,黃某父子以60萬元轉(zhuǎn)讓給第一手買家何某;2013年3月26日,第一手買家何某又轉(zhuǎn)讓給第二手買家何某興;2016年3月1日,第二手買家何某興又以139.8萬元轉(zhuǎn)讓給第三手買家鄭某(委托人),鄭某辦理了水電過戶手續(xù)。

2017年4月,黃某向?qū)毎卜ㄔ浩鹪V,要求確認《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效、返還房屋并賠償2008年至今的房屋占用費。黃某起訴認為:買家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建設(shè)的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人轉(zhuǎn)讓,本村村民一戶只能擁有一塊宅基地,故而轉(zhuǎn)讓合同無效,買家應(yīng)應(yīng)返還房屋并賠償十年來的占用費。

寶安區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,涉案房屋雖系私宅,但經(jīng)申報歷史遺留違法私房后,已由深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局核發(fā)房產(chǎn)證,且寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有。因此,涉案房屋不存在原告主張的法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的情形。雙方簽署協(xié)議后,原告已向買家交付房產(chǎn),并辦理了水電過戶手續(xù),近十年來均未要求返還,故《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》為雙方基于房屋買賣的真實意思表示而簽署,合法有效。最后手買家鄭某(委托人)依據(jù)與前手買家簽署的《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》有權(quán)占有使用涉案房產(chǎn),原告訴請其支付房屋占用費缺乏理據(jù),不予支持。

律師:小產(chǎn)權(quán)房不能過戶不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力

收到判決數(shù)后,張茂榮律師代表團隊接受記者采訪。他表示,不同于違反規(guī)劃、沒有報建手續(xù)、沒有取得房地產(chǎn)證的其他小產(chǎn)權(quán)房,涉案綠本房初期也屬于違法建筑,但依據(jù)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》(簡稱《若干規(guī)定》)申報確權(quán)發(fā)證后,使用權(quán)即合法化,轉(zhuǎn)讓合同有效;

“《若干規(guī)定》雖然規(guī)定除市政府另有規(guī)定外,違法私房確認產(chǎn)權(quán)后不得買賣,但該禁止性規(guī)定并非法律和行政法規(guī)層級,且不屬于效力性強制性規(guī)范,不能作為認定合同效力的依據(jù)。”

張茂榮律師強調(diào),綠本房不能過戶的事實并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場商品房,房地產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理過戶登記行使的是行政管理職權(quán),限制的是不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為,只對引起房屋物權(quán)變動的合同能否繼續(xù)履行構(gòu)成影響,并不能影響對合同效力的判斷。

張茂榮律師解釋說,合同具有相對性,連環(huán)合同后手合同效力與前手合同無關(guān)。根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條規(guī)定,房屋連環(huán)買賣中,前手買賣合同被確認無效,不影響后手買賣合同的效力,涉案三份《私宅轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》效力相互獨立,即便第一手買家拖欠原告購房款,后手買家也不負有連帶責(zé)任;

律師忠告:違建交易風(fēng)險依然存在 購買需慎重

既然違建都開始合法化,“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣合同有效也逐漸被法院認可,那么是否意味著“小產(chǎn)權(quán)”的買賣應(yīng)風(fēng)云際會,應(yīng)搶先出手呢?

張茂榮律師表示,轉(zhuǎn)讓合同有效,購買依然有風(fēng)險。“雖然綠本小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同有效,但是無法辦理過戶手續(xù),房屋始終無法登記在買家名下,合同客觀上無法全面履行完畢,拆遷時也會遇到障礙,建議還是謹慎購買。”

廖彬律師的答案也是“否”。

廖彬分析說,并非所有違法建筑都可以領(lǐng)證合法化。很多違法建筑是可以拆除并罰款的。即使不拆除,也可以沒收的。只有符合新兩規(guī)的違法建筑才可以通過處理合法化。

“其次,并非所有小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同訴訟都認可買賣合同的效力。我們看到的案例是最新的案例,是逐步發(fā)展到今天的。而且,現(xiàn)今法院如此裁決也是有條件的。”廖彬表示,第一個條件就是經(jīng)過違建處理,取得國有土地上的合法產(chǎn)權(quán)。因此,如果交易的小產(chǎn)權(quán)房未進行違法建設(shè)處理,法院駁回起訴的可能是存在的。必須等到行政部門處理確定產(chǎn)權(quán)后才進行處理。如果小產(chǎn)權(quán)房不屬于可以依據(jù)新兩規(guī)處理的違法建筑,比如最新建設(shè)的違法建筑,可能被拆除的,那么該合同可能被認定無效。

進一步說,即使小產(chǎn)權(quán)房的合同被判定有效,并非所有建筑處理后都能轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩坎⑦M行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?!胺课菘赡芤廊坏怯浽谶`建人名下,那么違建人可能一屋二賣、抵押等。這些都會引發(fā)新的風(fēng)險?!?/p>

“因此,買賣小產(chǎn)權(quán)房依然要慎重”,廖彬律師提醒說。

【關(guān)于廖彬律師】

廖彬律師

廖彬律師,深圳律師協(xié)會財委委員,益陽仲裁委調(diào)解員,張家界仲裁委仲裁員。廖彬畢業(yè)于吉林大學(xué)法學(xué)院,先后在公司、政府、律師事務(wù)所從事法律工作,對于公司、政府的運作有全面的了解,熟悉司法機關(guān)的運作流程。尤其專于城市更新、房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)。

曾提供法律服務(wù)的單位主要有:深圳市規(guī)劃與國土委員會、深圳市住房和建設(shè)局、深圳市交通運輸委員會、南山區(qū)政府、寶安區(qū)政府、大鵬新區(qū)管理局、深圳地鐵集團、中洲集團、京基集團、建設(shè)集團、佳和房地產(chǎn)、房地產(chǎn)權(quán)登記中心、機場地產(chǎn)公司、新西湖股份、華能金地置業(yè)、益田集團等。

【關(guān)于張茂榮律師】

張茂榮律師

專業(yè)房地產(chǎn)法律專家,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,信榮(全國)房地產(chǎn)律師團隊首席律師,深圳市九屆律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會副主任。1993年3月執(zhí)業(yè)至今,2006年開始專注于深圳市房地產(chǎn)法律實務(wù)的服務(wù)與研究,撰寫房地產(chǎn)案例及法律時評數(shù)百篇。

[責(zé)任編輯:鄭曉鵬]