張玲說(shuō)法|違建領(lǐng)證、連續(xù)買賣合同有效 小產(chǎn)權(quán)房的春天來(lái)了？
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2019年1月7日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心向三家股份公司發(fā)出三本歷史遺留違建處理確認(rèn)房產(chǎn)證
深圳新聞網(wǎng)2019年1月9日訊（記者 張玲）1月7日，深圳第一批歷史違建處理確認(rèn)的房產(chǎn)證在龍崗區(qū)發(fā)出；再往前2個(gè)月，深圳市寶安區(qū)人民法院對(duì)某房地產(chǎn)買賣糾紛一審判決，確認(rèn)“綠本”小產(chǎn)權(quán)房連續(xù)買賣合同有效……深圳的小產(chǎn)權(quán)房似乎在悄悄破冰，有人問(wèn)：深圳小產(chǎn)權(quán)房的春天來(lái)了嗎？
嚴(yán)格來(lái)講，“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，原來(lái)是指權(quán)利存在部分限制的房屋。但隨著各種各樣的房屋出現(xiàn)，這個(gè)概念被濫用，指代一切權(quán)屬存在問(wèn)題的房屋。記者采訪房地產(chǎn)律師獲悉，中國(guó)實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國(guó)有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民利用分配的宅基地建設(shè)的地上房屋只能在集團(tuán)內(nèi)流轉(zhuǎn)，不得出售給集體以外的人。
產(chǎn)業(yè)類歷史違建獲房產(chǎn)證 是否是零的突破？
2019年1月7日，深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心布吉所、龍崗所分別向平湖街道山廈實(shí)業(yè)股份公司、南灣街道南嶺股份有限公司、寶龍街道同樂(lè)股份公司發(fā)出三本歷史遺留違法建筑處理確認(rèn)房產(chǎn)證。至此，龍崗區(qū)在全市范圍內(nèi)率先產(chǎn)生第一批歷史違建處理確認(rèn)的“房產(chǎn)證”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)類和公配類多種類型歷史違建處理確認(rèn)“零”突破，為深圳市全面推進(jìn)歷史遺留違建處理確認(rèn)工作拉開(kāi)序幕。（相關(guān)報(bào)道：深圳歷史違建“領(lǐng)證”首批確認(rèn)“房產(chǎn)證”在龍崗產(chǎn)生）
“違建”是違法建設(shè)、違法建筑的統(tǒng)稱，違法建設(shè)是行為，違法建筑是違法建設(shè)的結(jié)果。深圳市律師協(xié)會(huì)財(cái)委委員、廣東華商律師事務(wù)所廖彬律師告訴記者，違法建設(shè)是相對(duì)于履行相關(guān)手續(xù)的合法建設(shè)而言。因此，違建違反的法律具體條文是不同的。其中違反規(guī)劃類的法律進(jìn)行的建設(shè)是最多的情形。
廖彬律師指出，事實(shí)上，深圳的違建“領(lǐng)證”，上述新聞所述并非第一次。對(duì)于該類違建種類中，也并非都是一律拆除了事。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《廣東省規(guī)劃條例》，對(duì)違建的處罰包括罰款、限期拆除，不能拆除的沒(méi)收實(shí)物或者違法收入并罰款等。
2009年深圳市人大通過(guò)并發(fā)布實(shí)施了《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡(jiǎn)稱《決定》）。對(duì)于農(nóng)村城市化過(guò)程中的的歷史違法建筑進(jìn)行處理，并授權(quán)深圳市政府制定實(shí)施辦法。2018年深圳市政府2018年6月13日審議通過(guò)《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《處理辦法》），自2018年10月10日起施行。
本次領(lǐng)證的違法建筑要符合《決定》確定的范圍，同時(shí)也要符合《處理辦法》的要求。兩者的區(qū)別在于后者范圍小于前者，僅針對(duì)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類違法建筑和農(nóng)村城市化歷史遺留公共配套類違法建筑的處理。這兩個(gè)規(guī)定被稱為“新兩規(guī)”。
新兩規(guī)之前，還有舊兩規(guī)。這就是2002年深圳市人大常委會(huì)頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》，對(duì)符合要求的違法建筑進(jìn)行處理提供了依據(jù)。舊兩規(guī)分別從私房和經(jīng)營(yíng)性用房?jī)蓚€(gè)類別來(lái)做出不同規(guī)定，并進(jìn)行違法建筑處理。經(jīng)過(guò)查實(shí)、處罰，最終也是可以領(lǐng)取房產(chǎn)證的。因此，本次違建領(lǐng)證并非第一次。
廖彬律師認(rèn)為，從實(shí)際角度而言，該類違建處理的路徑打開(kāi)，對(duì)于提高城市更新范圍類合法用地比例，滿足城市更新計(jì)劃申報(bào)條件，也是有很好的促進(jìn)作用。通過(guò)城市更新的升級(jí)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)、公共配套設(shè)施，將有利于保障工業(yè)的技術(shù)升級(jí)，有利于工業(yè)在深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位。