流拍或源于土地開(kāi)發(fā)約束較多
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,類(lèi)似地塊最大的問(wèn)題其實(shí)還是因?yàn)槠鹋膬r(jià)很高,20多億元,即便是有實(shí)力的房企,也是有很大的資金壓力。而且配建等約束會(huì)使得企業(yè)認(rèn)為此類(lèi)賬目不劃算。相比北京等城市近期的流拍,此次此類(lèi)地塊屬于豪宅區(qū),這使得土地的定位比較困難。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為,近日,寶安區(qū)鐵崗地塊出現(xiàn)了流拍。該地塊是今年以來(lái)推出的第7宗掛牌出讓的住宅用地。除上述地塊以外,今年深圳共推出了6宗商品住宅用地,均成功掛牌成交。其中,3宗商品住宅用地溢價(jià)30%—40%,其余3宗均為“只租不售”的商品住宅用地。這6塊地的出讓?zhuān)瑢?shí)際上己完成了今年商品住宅的用地供應(yīng)任務(wù)。
王鋒認(rèn)為,寶崗地塊流拍可能存在以下兩方面原因。一是與市場(chǎng)預(yù)期存在偏差。該地塊擬定用地出讓方案時(shí),從節(jié)約集約利用土地角度出發(fā),根據(jù)片區(qū)規(guī)劃研究情況,提高了用地容積率,并將規(guī)劃用地性質(zhì)從“居住用地”調(diào)整為“居住用地+商業(yè)用地”,相應(yīng)增加了部分辦公和商務(wù)公寓建筑面積,這可能在一定程度上影響了項(xiàng)目盈利能力,與該片區(qū)規(guī)劃功能定位及市場(chǎng)預(yù)期存在一定偏差。二是出讓的時(shí)機(jī)問(wèn)題。據(jù)部分房地產(chǎn)商反映,出于降低年末現(xiàn)金流出、保持公司凈負(fù)債率在合理范圍等綜合考慮,加上年末資金流緊張,只能放棄參與競(jìng)買(mǎi)。
王鋒認(rèn)為,這塊地雖然流拍,但不會(huì)影響今后深圳住宅用地的持續(xù)供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。一是深圳緊張的人地關(guān)系,導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張。按照“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的要求,今后深圳不但要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控成果;還要持續(xù)增加各類(lèi)住宅用地供應(yīng),穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系,滿(mǎn)足各類(lèi)住房需求,實(shí)現(xiàn)廣大居民住有所居。二是調(diào)整好住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)今后擬供應(yīng)的地塊,要加強(qiáng)片區(qū)規(guī)劃研究,進(jìn)一步與市場(chǎng)需求相銜接,調(diào)校規(guī)劃條件與供應(yīng)方案;同時(shí),要把握住宅用地供應(yīng)時(shí)機(jī),提高供應(yīng)效率,進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度,滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。(記者 李榮華)