原標(biāo)題：寶安尖崗山一“豪宅地”流拍，無一開發(fā)商到場(chǎng)！

南方+客戶端2018年12月19日訊 12月19日下午，寶安區(qū)尖崗山出讓一宗住宅用地，起始價(jià)為20．6億元，最高限價(jià)26．78億元。但是現(xiàn)場(chǎng)竟無開發(fā)商到場(chǎng)申請(qǐng)，最終導(dǎo)致該地塊流拍。同日前海桂灣的商業(yè)用地也無人申請(qǐng)。

記者12月19日查閱深圳市土地房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)信息顯示，A122—0357宗地出讓結(jié)果為無人競(jìng)買。

A122－0357宗地位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)鐵崗地區(qū)，尖崗山大道、臥龍二路、臥龍五路合圍處，用途為居住用地 ＋商業(yè)用地，土地面積18566．08平方米，建筑面積59040平方米，使用年限為70年。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)關(guān)于A122－0357宗地介紹

兩地塊流拍

媒體統(tǒng)計(jì)，尖崗山已連續(xù)5次刷新深圳樓面價(jià)，也是繼2015年12月泰禾以樓面價(jià)近8萬(wàn)元／平方米再次刷新紀(jì)錄后的首拍宅地。

出讓條件介紹，本次尖崗山宅地采用”單限雙競(jìng)＂的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)?cè)瞬抛》炕蚬沧赓U住房面積。A122－0357宗地建設(shè)普通商品住房，競(jìng)配建人才住房。其中，人才住房初始配建面積為7550平方米。

根據(jù)出讓條件要求，A122－0357宗地內(nèi)建設(shè)的商品住房、商業(yè)和辦公用房可按規(guī)定銷售；商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修；商品住房自取得套房不動(dòng)產(chǎn)證之日起，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。A122－0357宗地內(nèi)建設(shè)的商務(wù)公寓在70年出讓年限內(nèi)自持，限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓；允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價(jià)與建筑物殘值之和。商務(wù)公寓竣工驗(yàn)收后方可租賃，租賃須符合市政府關(guān)于租賃商務(wù)公寓的相關(guān)規(guī)定，每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長(zhǎng)不得超過10年。

此外，該宗地上建設(shè)的人才住房產(chǎn)權(quán)歸市政府，競(jìng)得人建成后無償移交，由深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局（以下簡(jiǎn)稱寶安區(qū)住建局）與競(jìng)得人簽訂監(jiān)管協(xié)議并負(fù)責(zé)監(jiān)管，建成后由深圳市寶安人才安居有限公司接收、運(yùn)營(yíng)。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，該宗地塊周邊有別墅群、高層樓盤及待開發(fā)的居住用地，臨近鐵崗水庫(kù)，不遠(yuǎn)處有寶安公園。

A122－0357宗地的全景圖截圖。

此類土地出讓的流拍，實(shí)際上和市場(chǎng)的降溫等關(guān)聯(lián)度不大，而和土地的約束條件太多有關(guān)。應(yīng)該說近期市場(chǎng)還在下行，很多企業(yè)拿地是偏保守的，這個(gè)時(shí)候土地出讓肯定是需要有優(yōu)勢(shì)的，否則拿地的企業(yè)會(huì)比較理性。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)信息顯示，T201－0118宗地12月19日也是“無人競(jìng)買”。

T201－0118宗地位于桂灣片區(qū)三單元05街坊，土地用途為商業(yè)用地，土地面積為6913．96平方米，建筑面積為53500平方米，起始價(jià)為136200萬(wàn)元。

流拍或源于土地開發(fā)約束較多

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似地塊最大的問題其實(shí)還是因?yàn)槠鹋膬r(jià)很高，20多億元，即便是有實(shí)力的房企，也是有很大的資金壓力。而且配建等約束會(huì)使得企業(yè)認(rèn)為此類賬目不劃算。相比北京等城市近期的流拍，此次此類地塊屬于豪宅區(qū)，這使得土地的定位比較困難。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，近日，寶安區(qū)鐵崗地塊出現(xiàn)了流拍。該地塊是今年以來推出的第7宗掛牌出讓的住宅用地。除上述地塊以外，今年深圳共推出了6宗商品住宅用地，均成功掛牌成交。其中，3宗商品住宅用地溢價(jià)30％—40％，其余3宗均為“只租不售”的商品住宅用地。這6塊地的出讓，實(shí)際上己完成了今年商品住宅的用地供應(yīng)任務(wù)。

王鋒認(rèn)為，寶崗地塊流拍可能存在以下兩方面原因。一是與市場(chǎng)預(yù)期存在偏差。該地塊擬定用地出讓方案時(shí)，從節(jié)約集約利用土地角度出發(fā)，根據(jù)片區(qū)規(guī)劃研究情況，提高了用地容積率，并將規(guī)劃用地性質(zhì)從“居住用地”調(diào)整為“居住用地＋商業(yè)用地”，相應(yīng)增加了部分辦公和商務(wù)公寓建筑面積，這可能在一定程度上影響了項(xiàng)目盈利能力，與該片區(qū)規(guī)劃功能定位及市場(chǎng)預(yù)期存在一定偏差。二是出讓的時(shí)機(jī)問題。據(jù)部分房地產(chǎn)商反映，出于降低年末現(xiàn)金流出、保持公司凈負(fù)債率在合理范圍等綜合考慮，加上年末資金流緊張，只能放棄參與競(jìng)買。

王鋒認(rèn)為，這塊地雖然流拍，但不會(huì)影響今后深圳住宅用地的持續(xù)供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。一是深圳緊張的人地關(guān)系，導(dǎo)致住房市場(chǎng)供求關(guān)系長(zhǎng)期緊張。按照“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的要求，今后深圳不但要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，保持現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控成果；還要持續(xù)增加各類住宅用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系，滿足各類住房需求，實(shí)現(xiàn)廣大居民住有所居。二是調(diào)整好住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和時(shí)序。對(duì)今后擬供應(yīng)的地塊，要加強(qiáng)片區(qū)規(guī)劃研究，進(jìn)一步與市場(chǎng)需求相銜接，調(diào)校規(guī)劃條件與供應(yīng)方案；同時(shí)，要把握住宅用地供應(yīng)時(shí)機(jī)，提高供應(yīng)效率，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，滿足市場(chǎng)需求。（記者 李榮華）